Чиновников обязали вернуть деньги за двойную продажу земельного участка
Суды взыскали неосновательное обогащение в пользу покупательницы земельного участка, которая не зарегистрировала переход права собственности. На приобретаемом участке было расположено принадлежащее истице здание. После продажи здания, новый собственник повторно выкупил участок, на котором оно расположено, но довел сделку до конца.
Жительница Заозерного потребовала от Комитета по управлению муниципальным имуществом Рыбинского района возврата уплаченной ею покупной цены за земельный участок. В феврале 2014 года она заключила с КУМИ договор купли-продажи земельного участка в г. Заозерный, на котором было расположено принадлежащее ей нежилое здание, и уплатила 261 944,13 руб. в счет выкупа участка. В декабре 2015-го она продала здание коммерческой компании, которая также обратилась за выкупом земельного участка, как собственник здания расположенного на нем. Продавцом выступила Администрация города Заозерного, которой КУМИ Рыбинского района передал полномочия на продажу участков на территории города.
Поскольку истица не зарегистрировала переход права собственности на приобретенный ею участок, в едином госреестре недвижимости отсутствовали данные о смене собственника. Это сделало возможным регистрацию права собственности за вторым покупателем земельного участка, который своевременно подал документы на госрегистрацию. В августе 2018 года истица обратилась за государственной регистрацией перехода права на участок, и получила отказ. В качестве причины отказа указано, что с момента госрегистрации права собственности покупателя на проданное ею нежилое здание, она утратила право на приобретение в собственность занятого этим зданием участка. Согласно 1 ст. 39.20 Земельного кодекса исключительное право на приобретение земельных участков в собственность или аренду принадлежит собственникам зданий и сооружений, расположенных на таких земельных участках.
КУМИ отказался возвращать выкупную стоимость участка. Свою позицию чиновники обосновали тем, что истица не исполнила предусмотренной договором обязанности обратиться за госрегистрацией перехода права собственности в течение 30 дней с даты заключения договора купли-продажи участка, а также нарушила запрет на отчуждение расположенного на земельном участке здания до государственной регистрации за ней права собственности на участок. Вдобавок чиновники полагали, что заключенный с ней договор купли-продажи является действующим, так как заключен с момента подписания и его можно рассматривать как законную сделку. Соответственно уплаченные по нему суммы считаются приобретенными по заключенной сделке законным путем. А вернуть их можно только в том случае, если договор будет расторгнут и в последующем сторона по сделке докажет факт неосновательного обогащения.
Рыбинский районный суд удовлетворил иск (дело № 2-867/2018), поскольку истица не приобрела права собственности на участок и уже не может сделать этого.
В решении суд сослался на ст. 1102-1103 Гражданского кодекса. Согласно этим нормам лицо, которое без установленных законом, иными правовыми актами или сделкой оснований приобрело имущество за счет другого лица, обязано возвратить неосновательно приобретенное. Не имеет значения явилось ли неосновательное обогащение результатом поведения приобретателя имущества, самого потерпевшего, третьих лиц или произошло помимо их воли. Статья 1103 ГК указывает на применение правил о неосновательном обогащении к требованиям одной стороны в обязательстве к другой о возврате исполненного в связи с этим обязательством.
Доводы КУМИ о том, что право собственности истицы не было зарегистрировано из-за ее виновных действий, и что договор купли продажи участка, заключенный между сторонами, не расторгнут, по мнению суда, "не влияют на характер сложившихся между сторонами отношений, и не могут являться основанием для отказа в удовлетворении иска".
Красноярский краевой суд, куда чиновники направили апелляционную жалобу, согласился с неосновательностью удержания денег истицы (дело № 33-3285/2019). Однако, суд первой инстанции не учел, что в соответствии с Бюджетным кодексом половина денег от продажи участка была зачислена в бюджет города Заозерный, а другая поступила на счет КУМИ Рыбинского района. Поэтому краевой суд отменил принятое Рыбинским райсудом решение и постановил новое: взыскать половину уплаченной за земельный участок суммы с КУМИ Рыбинского района, а другую – с администрации Заозерного.
Напомним ранее, суды обязали риэлтора вернуть деньги за неоказанные услуги по продаже квартиры (см. "Риэлтору придется вернуть деньги за непроданную квартиру").
Мария Петрова