Риэлтору придется вернуть деньги за непроданную квартиру
Норильский городской суд обязал риэлтора вернуть своей клиентке стоимость услуг по продаже ее квартиры. Сделка не состоялась по вине самой клиентки: на квартиру наложен арест по иску банка о взыскании задолженности. Суд отказал в применении потребительских санкций ввиду недобросовестности самой клиентки. Краевой суд оставил принятое решение в силе.
Норильчанка обратилась в городской суд с иском к руководителю городского агентства недвижимости с требованием о возврате уплаченной суммы за продажу принадлежащей ей и супругу квартиры. Она указала, что заключила с ответчиком договор о продаже квартиры, цена услуг риэлтора которому составила 50 000 руб. Эту сумму она передала ответчику, когда та нашла покупателя на квартиру, и с ним был заключен предварительный договор купли-продажи. Стороны подписали акт выполненных работ. Однако в дальнейшем договор купли-продажи заключен не был, покупатель в судебном порядке добился возврата аванса, уплаченного по предварительному договору. Тогда клиентка потребовала от риэлтора возврата денег за ее услугу, но риэлтор стала уклоняться и ей пришлось обратиться в суд. Клиентка также просила взыскать с риэлтора 25 000 руб. штрафа за отказ добровольно удовлетворить требования потребителя и столько же компенсации морального вреда.
В суде представитель риэлтора пояснила, что ответчик вела активную работу по содействию в продаже квартиры – распространяла объявления о продаже, встречалась с потенциальными покупателями, готовила документы для сделки, нашла покупателя и обеспечила заключение с ним предварительного договора купли-продажи. Все это подтверждает, что к моменту подписания акта приема-передачи выполненных работ, "квартира была полностью готова к продаже", а ответчик исполнила свои обязательства надлежащим образом. Сделка купли-продажи не состоялась по вине истицы: в последний момент покупатель узнал, что на квартиру наложен арест в рамках исполнительного производства по взысканию задолженности. Истица не приняла мер к освобождению квартиры от ареста, а ответчик готова продолжить работу по продаже квартиры в случае устранения правовых препятствий для сделки купли-продажи.
При рассмотрении дела № 2-1066/2018 в Норильском городском суде выяснилось, что единственным документом, подтверждающим наличие договоренностей между риэлтором и ее клиенткой, является акт приема-передачи выполненных работ. В этом документе указано, что исполнитель оказывает заказчику "услуги по продаже квартиры надлежащим образом и до полного объема", предусмотренного договором. Стоимость услуг составляет 50000 руб. и оплачивается в момент подписания акта приема-передачи выполненных работ. Из содержания акта также следует, что риэлтор получила от клиентки 50000 руб. за оказанные услуги. В акте есть собственноручная приписка ответчика о том, что в случае не состоявшейся сделки по вине продавца сумма 50 000 руб. возвращается.
Суд принял данный акт в подтверждение заключения сторонами договора об оказании услуг по продаже квартиры. Но, поскольку стороны не заключили договора об оказании услуг по продаже квартиры, суд лишен возможности оценить объем согласованных сторонами услуг, за которые уплачено 50 000 руб., иначе как исходя из указанной в акте формулировки "услуги по продаже объекта недвижимости оказываются надлежащим образом и до полного объема". А этот текст свидетельствует именно о продаже квартиры, то есть смене ее собственника. Так как переход права на квартиру к другому лицу не состоялся, риэлтор не оказала оговоренных услуг. Кроме того, в акте указано на обязанность риэлтора возвратить 50 000 руб. в случае несостоявшейся сделки по вине продавца. Это соответствует положениям ст. 781 Гражданского кодекса РФ, согласно которой при невозможности исполнения договора, возникшей по вине заказчика, услуги подлежат оплате в полном объеме, если иное не предусмотрено законом или договором возмездного оказания услуг.
"Поскольку заключение основного договора купли-продажи квартиры не состоялось, предварительный договор купли-продажи утратил свое значение, обязательства, возникшие из предварительного договора прекратились, и с этого момента законные основания для удержания полученной от истца суммы у ответчика отсутствовали, в связи с чем на основании ст. 1102 ГК РФ данные денежные средства подлежат возврату как неосновательное обогащение", - упрочил суд свое решение.
Несмотря на то, что ответчик профессионально занимается предпринимательской деятельностью по продаже недвижимости за вознаграждение, и с тем же расчетом взялась за продажу квартиру истицы, суд отказал в применении мер по защите прав потребителей – штрафа за отказ добровольно удовлетворить требования потребителя и компенсации морального вреда.
Свое решение в этой части суд мотивировал ссылками на ст. 1 и 10 Гражданского кодекса, которые обязывают участников гражданского оборота действовать добросовестно и запрещают заведомо недобросовестное осуществление гражданских прав. "Оценивая действия сторон как добросовестные или недобросовестные, суду следует исходить из поведения, ожидаемого от любого участника гражданского оборота, учитывающего права и законные интересы другой стороны", - говорится в решении по делу.
Исходя из этого суд решил, что при вступлении в сделку с риэлтором, заключении предварительного договора купли-продажи квартиры истица действовала недобросовестно: ей было известно о наличии судебного спора с банком, возбуждении исполнительного производства, а впоследствии и о наложении ареста на квартиру. В предварительном договоре она указала, что квартира свободна от прав третьих лиц и не состоит под арестом, в то время как арест уже был наложен. Это подтверждается вступившими в законную силу судебными актами о взыскании с нее и супруга полученных по предварительному договору 100 000 руб. и 137 357 руб. задолженности по кредитному договору.
Красноярский краевой суд, куда риэлтор обжаловала принятое по делу решение, согласился с выводами суда первой инстанции, найдя их "правильными, основанными на законе и обстоятельствах дела" (дело № 33-4630/2019).
Судейская коллегия не приняла довода апелляционной жалобы о том, что недостижение результата договора между риэлтором и клиенткой произошло по вине самой клиентки. На это судьи указали: "Действуя разумно и добросовестно, в целях недопущения неблагоприятных последствий ответчик должен был знать о том, что выполнение услуг при вышеуказанных обстоятельствах невозможно, приступил к оказанию услуги, получил стоимость услуги, от договора не отказался, оплату не возвратил, в связи с чем у суда первой инстанции отсутствовали основания для освобождения ответчика от ответственности за неисполнение в срок принятых обязательств по договору".
Мария Петрова