Банкротство "Реставрации": что делать дольщикам?
5 декабря Арбитражный суд Красноярского края признал строительную компанию "Реставрация" банкротом и открыл в отношении нее конкурсное производство сроком на год. Недостроенными остались 10 домов в двух жилых комплексах. Пострадало более 1000 дольщиков. Теперь им придется защищать свои интересы в деле о банкротстве застройщика.
Все требования – конкурсному управляющему
Согласно ст. 201.4 ФЗ "О несостоятельности (банкротстве") с даты принятия судом решения о признании застройщика банкротом и об открытии конкурсного производства требования о передаче жилых помещений, в том числе возникшие после даты принятия заявления о признании должника банкротом, а также денежные требования участников строительства могут быть предъявлены к застройщику только в рамках дела о банкротстве. Это касается не только участников долевого строительства, чьи договоры были прошли госрегистрацию, но также и тех дольщиков, чьи договоры с застройщиком не были зарегистрированы. Закон "О несостоятельности (банкротстве)" защищает и тех, и других, называя их "участниками строительства".
Конкурсный управляющий обязан уведомить все выявленных им участников строительства об открытии конкурсного производства, о возможности предъявления участниками строительства требований о передаче жилых помещений и (или) денежных требований, о сроке предъявления таких требований. Он составляет три месяца с даты получения уведомления конкурсного управляющего. В случае пропуска этого срока по уважительной причине он может быть восстановлен арбитражным судом.
Соответственно, первое что как можно скорее необходимо сделать всем участникам строительства – предъявить конкурсному управляющему требование о включении в реестр требований кредиторов, составной частью которого является реестр требований о передаче жилых помещений. Дольщик вправе выбрать требовать ли ему возврата денег или передачи квартиры. Для этого нужно направить конкурсному управляющему заявление о включении в соответствующий реестр с приложением документов, на которых основано требование. В зависимости от характера требования и ситуации это могут быть договор долевого участия в строительстве или решение суда о расторжении договора долевого участия, и др. Обязательно приложение копий документов об оплате цены договора. В помощь дольщикам Служба строительного надзора и жилищного контроля разработала формы заявлений на включение в реестр о передаче жилых помещений: первая – для случая, когда застройщиком нарушен срок передачи объекта долевого строительства, вторая – если такого нарушения нет.
Конкурсным управляющим "Реставрации" утвержден Борис Латышев, член Ассоциации Межрегиональная саморегулируемая организация арбитражных управляющих "Содействие" из города Орел. В решении о признании СК "Реставрация" банкротом арбитражный суд разъяснил, что "корреспонденция управляющему подлежит направлению по адресу: 660000, Красноярский край, г. Красноярск, а/я 25452 с указанием получателя: Латышев Борис Викторович". Тот же адрес указан в официально сообщении о признании должника банкротом, опубликованном 15 декабря в газете "Коммерсантъ".
В течение 30 дней конкурсный управляющий обязан рассмотреть требования участников строительства и принять решение о включении или об отказе их включения в соответствующий реестр. Споры о включении требований в реестр рассматриваются Арбитражным судом Красноярского края. Жалоба об оспаривании действий конкурсного управляющего должна быть подана в суд в течение 15 рабочих дней со для получения уведомления конкурсного управляющего об отказе требований включения в реестр.
Управляющий обязан обеспечить дольщикам возможность знакомиться с реестром требований о передаче жилых помещений и основаниями для включения требований участников строительства в такой реестр. Закон "О несостоятельности (банкротстве)" предусматривает возможность подачи дольщиками в суд возражений относительно включенных в реестр требований (п. 4 ст. 201.4).
Страховка вместо достройки
Дольщики домов, по которым СК "Реставрация" застраховала ответственность за неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательств по передаче объекта долевого строительства, могут потребовать от страховщика выплаты страхового возмещения в размере включенного в реестр требований кредиторов денежного требования. Основание для выплаты - признание застройщика банкротом и открытие в отношении него конкурсного производства. Порядок и условия определяются выплаты определяются договорами и правилами страхования.
Поскольку выгодоприобретателями по таким договорам являются дольщики, страховое возмещение не направляется на достройку домов, а выплачивается участнику долевого строительства. После получения страховой выплаты конкурсный управляющий уменьшает размер такого требования на сумму, выплаченную страховщиком.
Если страховщик уклоняется от выплаты страхового возмещения, дольщик вправе обжаловать данный отказ районном суде по месту своего жительства. Также участник строительства может обратиться с жалобой в Департамент страхового рынка Центрального банка России, который инициирует проверку в отношении страховщика.
Квартира через кооператив
Если первый договор долевого участия в строительстве по дому зарегистрирован до 20.10.2017, конкурсный управляющий обязан созвать собрание участников строительства не позднее трех месяцев с даты окончания заявления требований дольщиками о включении в реестр кредиторов (п. 4 ст. 201.4 Закона "О несостоятельности (банкротстве)"). О проведении собрания управляющий письменно уведомляет дольщиков.
На этом собрании рассматривается вопрос о достройке дома путем образования дольщиками жилищно-строительного или иного специализированного потребительского кооператива, целью которого является достройка проблемного дома и передача квартир дольщикам (ст. 201.10 Закона "О несостоятельности (банкротстве)"). При наличии у застройщика нескольких недостроенных домов кооператив создается в отношении каждого дома. Однако участники строительства могут принять решение о создании одного кооператива в отношении нескольких домов.
Собрание правомочно, если в нем участвуют не менее одной трети от общего числа участников строительства, которые обладают более чем половиной голосов от общего числа голосов участников строительства. Число голосов, которые получает на собрании дольщик, пропорционально размеру его денежных требований и (или) требований о передаче жилых помещений по отношению к общей сумме денежных требований и требований о передаче жилых помещений, включенных в реестр требований о передаче жилых помещений на дату проведения собрания. Решение собрания участников строительства принимается тремя четвертями голосов участников строительства.
В случае создания кооператива дольщики становятся его членами. В качестве паевых взносов они вносят переданные им права застройщика на недостроенный дом и земельный участок, на котором он возводится, а также денежные средства для завершения строительства. Если дольщик не полностью оплатил квартиру, в качестве паевого взноса он также обязан внести недостающую денежную сумму. Решение о создании кооператива утверждается арбитражным судом. После утверждения решения требования дольщиков, голосовавших против создания кооператива и отказавшихся от участия в нем, преобразуются в денежные. Они подлежат погашению в составе требований кредиторов третьей и четвертой очереди либо в составе третьей очереди требований по текущим платежам.
Новый застройщик или компенсация
Если первый договор долевого участия в строительстве по дому зарегистрирован после 20.10.2017 и застройщиком производились отчисления в компенсационный фонд, то на собрании участников долевого строительства может быть принято решение не только о создании ЖСК или иного кооператива, но и о передаче объекта для достройки другому застройщику либо о выплате компенсаций дольщикам (ст. 201.12-1 Закона "О несостоятельности (банкротстве)"). Само собрание созывается конкурсным управляющим не позднее четырех месяцев с даты окончания заявления требований дольщиками о включении в реестр кредиторов.
Компенсационный фонд находится в ведении публично-правовой корпорации "Фонд защиты прав граждан-участников долевого строительства" и предназначен для достройки домов либо выплаты компенсации дольщикам при банкротстве застройщика. Он формируется за счет обязательных отчислений застройщиков по каждому заключенному им договору долевого участия в размере 1,2 процента от цены договора. Отчисление взносов в компенсационный фонд обязательно для всех застройщиков в отношении многоквартирных домов, первые договоры долевого участия по которым были зарегистрированы после 20.10.2017 года. Такое требование установлено федеральным законом "О публично-правовой компании по защите прав граждан- участников долевого строительства при несостоятельности (банкротстве) застройщиков" № 218-ФЗ от 29.07.2017. Проверить производились ли застройщиком отчисления в компенсационный фонд по конкретному договору долевого участия в строительства можно здесь.
Решение участников собрания принимается отдельно по каждому дому дольщиками, чьи требования включены в реестр требований о передаче жилых помещений. Участники собрания не голосуют по другим домам, если у них отсутствуют требования о передаче помещений в этих домах. В остальном правила голосования аналогичны тем, что и при принятии решения о создании кооператива, если застройщиком не осуществлялись взносы в компенсационный фонд.
При принятии собранием решения о получении дольщиками возмещения за счет средств компенсационного фонда, выплаты производятся в размере уплаченной по договору цены. Такие выплаты производятся всем дольщикам дома.
При этом законом № 218-ФЗ от 29.07.2017 установлен предельный размер компенсационной выплаты, который определяется как произведение площади всех подлежащих передаче дольщику жилых помещений в одном доме, но не более 120 кв. метров, и средней рыночной стоимости 1 кв. метра жилья на первичном рынке в субъекте РФ на дату заключения договора долевого участия. Приказами Министерства строительства и жилищно-коммунального хозяйства РФ установлена средняя рыночная стоимость 1 кв. метра в жилых помещениях. Так, в Красноярском крае в первом квартале 2018 года она равнялась 39 787 рублям, во втором – 42 174 рублям, а в третьем и четвертом кварталах — 44 578 рублям.
Если на собрании дольщики приняли решение о привлечении другого застройщика, проводится его отбор на конкурсной основе. Важным критерием допуска к участию в конкурсе является соответствие претендента нормативам финансовой устойчивости. Затем арбитражный суд выносит определение о передаче победителю обязанностей и имущества застройщика. После чего ППК "Фонд защиты прав граждан-участников долевого строительства перечисляет из компенсационного фонда новому застройщику деньги, необходимые для достройки дома.
Средства компенсационного фонда на финансирование мероприятий по завершению строительства дома предоставляются в размере, не превышающем максимальной величины возможных выплат возмещения гражданам — участникам долевого строительства по договорам участия в долевом строительстве, если финансирование достройки дома приведет к уменьшению затрат компенсационного фонда на такие выплаты. При невозможности соблюдения этого условия достройка может осуществляться за счет иного имущества Фонда.
В случае если решение о создании ЖСК не будет принято или никто не изъявит желание стать застройщиком-приобретателем, недостроенный дом и земельный участок могут быть реализованы с торгов, а вырученные средства распределены между участниками строительства в установленном порядке, согласно очередности, усыновленной Законом „О несостоятельности (банкротстве)“.
Возместить расходы по найму жилья
В скором будущем дольщики „Реставрации“ смогут получить компенсацию на аренду жилья. Ее предоставление предусмотрено краевым законом
„О мерах государственной поддержки граждан, пострадавших от действий (бездействия) застройщиков на территории Красноярского края“ от 29.04.2010 № 10-4663.
Претендовать на получение выплаты смогут дольщики, заключившие договор коммерческого найма, если у них, а также совместно проживающих с ними супругов и детей, отсутствует право собственности на жилое помещение или оно не предоставлено им на основании договора социального найма, договора найма жилых помещений жилищного фонда социального использования или договора найма специализированного жилого помещения. Социальная выплата предоставляется в размере фактически понесенных расходов, но не более 10 000 руб. для одиноко проживающего дольщика или если он один из всей семьи имеет право на получение социальной выплаты, и не более 15 000 руб. для тех, кто имеет семью, члены которой также имеют право на получение социальной выплаты.
Для получения компенсации недостроенный дом должен быть включен в краевой адресный перечень незавершенных строительством многоквартирных домов. В краевом Стройнадзоре сообщили, что до конца декабря в постановление Правительства Красноярского края „Об утверждении адресного перечня незавершенных строительством многоквартирных домов“ будут внесены изменения, предусматривающие внесение недостроенных домов „Реставрации“ в перечень.
За компенсацией расходов по найму жилья необходимо обратиться в краевой Минстрой. Консультацию по этому вопросу можно получить по адресу: Красноярск, ул. Заводская, 14, кабинет 1-02 (в рабочие дни с 15.00 до 18.00) или по телефонам: + 7 (391) 265-04-51, 211-07-40, 211-22-66.
Помощь края
Краевые власти намерены принять участие в достройке домов „Реставрации“ путем выделения дополнительного финансирования. Об этом стало известно на состоявшемся в середине декабря заседании межведомственной комиссии, посвященное восстановлению нарушенных прав дольщиков „Реставрации“.
Схема достройки по словам министра строительства края Сергея Козупицы может выглядеть следующим образом. По каждому дому предполагается создание жилищно-строительного кооператива. Недостающие средства будут выделены Правительством края за счет передачи в аренду земельных участков инвестору-застройщику, который будет заниматься достройкой домов. Три земельных участка для этих целей у края уже есть. Кроме того, губернатором края Александром Уссом достигнута договоренность о безвозмездной передаче в краевую собственность трех земельных участков по улице Малиновского в Красноярке. Сейчас это территория бывшего военного городка, земля находится в федеральной собственности. Механизм безвозмездного предоставления регионам находящихся в федеральной собственности земельных участков для достройки проблемных домов был предложен и реализуется Правительством РФ.
"Средств, которые будут получены благодаря этому механизму, достаточно для достройки всех проблемных объектов, в том числе объектов ООО СК "Реставрация", — считает глава краевого Минстроя.
Ожидается, что строительные "работы на домах „Реставрации“ будут продолжены летом 2019 года, когда завершатся все процедуры по включению в реестр требований", — рассказал Сергей Козупица. Утвержденный Правительством РФ план достройки домов будет опубликован на сайте Фонда защиты прав-граждан участников долевого строительства.
Службой строительного надзора и жилищного контроля начато формирование реестра пострадавших граждан – официального документа, в котором указаны дольщики, чьи права нарушены СК "Реставрация". Включение в реестр позволяет власти оценить объем средств, необходимых для достройки каждого из проблемных домов, а дольщикам получить официальный статус пострадавших, который может помочь в дальнейших судебных спорах и получить предусмотренные краевым законодательством дополнительные меры поддержки. Правила ведения реестра, а также критерии признания дольщиков пострадавшими, определены приказом Минстроя РФ от 12.08.2016 № 560. С разъяснениями краевого Стройнадзора о порядке включения в реестр пострадавших граждан можно ознакомиться здесь.
Ведомством также ведется специальный раздел для дольщиков "Реставрации", где собрана актуальная информация по банкротству застройщика, включая официальные документы и разъяснения о защите дольщиками своих прав.
Мария Петрова