"Стройтехника" vs дольщики: кто кого обманул?
В недавнем прошлом ответ на поставленный вопрос был практически предопределен: так сложилось, что в последнее время компания "Стройтехника" у многих стала ассоциироваться с долгостроями и обманутыми дольщиками. И все вроде бы даже устоялось: дольщиков действительно признали обманутыми, предложили им варианты достройки долгожданных домов, как тут в тяжбе печально известного красноярского застройщика с дольщиками неожиданно наметился новый поворот: компания обвиняет ряд претендующих на жилье в попытке недобросовестного (а точнее - мошеннического) присвоения квартир. Об этом свидетельствует внепроцессуальное обращение внешнего управляющего "Стройтехники" Евгения Ганчукова, направленное на имя председателя Арбитражного суда Красноярского края Дмитрия Суркова. Дело касается ни много ни мало 27 квартир в домах 9 и 10 по улицам Водянникова-Линейная красноярского микрорайона Покровский, в отношении которых 9 инвесторов настаивают на включении требований о передачи жилых помещений в соответствующий реестр "Стройтехники".
Как следует из документа, свои требования заявители основывают на предварительных договорах, заключенных в период с февраля по июнь, а также в октябре 2008 года, и квитанциях об оплате стоимости спорных квартир, представленных ими в арбитражный суд. Ссылаясь на отсутствие таковых документов в собственных архивах, а также на то, что заявители не значатся в реестрах обманутых дольщиков, составленных муниципальными и региональными властями, внешний управляющий застройщика выразил сомнение в подлинности представленных документов и заключил, что "граждане пытаются обманным путем заполучить в собственность имущество, принадлежащее ООО "Стройтехника".
Поменяется ли застройщик с дольщиками местами решать в конечном итоге будет суд, детально проанализировав представленные документы. Но при первом же взгляде на ситуацию возникают вопросы: при чем тут предварительные договоры, когда это долевое строительство и можно ли на основании таких договоров на претендовать на получение квартир? Оставив пока в стороне вопрос подлинности документов, представленными "гражданами-захватчиками", попытаемся найти ответы на эти вопросы.
Учитывая объявление "Стройтехники" банкротом, для того чтобы у претендентов в обманутые дольщики имелась возможность получения квартир, их требования должны быть включены в реестр требований о передаче жилых помещений, для чего придется обосновать их в суде, рассматривающем дело о банкротстве "Стройтехники". Естественно, внешний управляющий застройщика имеет возможность возражать против признания таких требований судом и включения их в реестр требований о передаче жилых помещений "Стройтехники".
Итак, в Арбитражный суд Красноярского края представлены предварительные договоры (скорее всего речь и идет о предварительных договорах купли-продажи спорных квартир). Основная трудность заявителей по части доказывания обоснованности своих требований в том, что сами по себе предварительные договоры не могут являться основанием возникновения прав на недвижимое имущество. В случае долевого строительства основанием для возникновения прав у участника строительства на подлежащие передаче ему объект недвижимости является договор долевого участия в строительстве. Если же объект отчуждается после окончания строительства и ввода здания в эксплуатацию - таким основанием является договор купли-продажи. Так должно быть в идеале, однако в реальности бывает не всегда: зачастую застройщики, не имея необходимых условий для заключения договора долевого участия в строительстве или желая по иным причинам избежать его заключения, предлагали потенциальным участникам строительства заключить предварительный договор купли-продажи недвижимости, которая будет построена в будущем. Вот только плату взимали полностью, и, как правило, сразу. К слову сказать, такие схемы могут легко привести к обману дольщиков.
Что касается предварительного договора, то согласно статье 429 Гражданского кодекса РФ его предметом является обязательство в будущем заключить основной договор, который и будет являться основанием возникновения прав. Характер обязательств, принимаемых на себя по предварительному договору, свидетельствует о том, что такой договор не предполагает взимание платы за имущество, которое в будущем выступит предметом основного договора (в данном случае - квартиры). Именно поэтому конструкция "предварительного договора с оплатой" подверглась критике и не была поддержана судебной практикой.
Но и это еще не все: Законом "О долевом участии в строительстве" предусмотрены строго определенные способы привлечения денежных средств граждан для участия в долевом строительстве, и привлечение денежных средств на основании предварительного договора не входит в их число. Поэтому предварительные договоры с условием о полной оплате нередко признавались ничтожными как не соответствующие закону, а именно статье 1 Закона "О долевом участии в строительстве", и иск о применении последствий недействительности таких сделок мог быть заявлен любым заинтересованным лицом (пункт 2 статьи 166 Гражданского кодекса РФ). Однако с 21 июня 2010 года ситуация несколько изменилась: поправки, внесенные в упомянутую статью закона, позволили признавать такие сделки недействительными только "по иску гражданина, заключившего сделку", то есть "дольщика". На застройщика в этом случае налагается административная ответственность за привлечение средств граждан для строительства способами, не предусмотренными законом. Таким образом, с 21 июня 2010 года уже ни руководитель застройщика, ни внешний управляющий выполняющий его функции не могли поставить перед судом вопрос о признании подобного договора недействительным, хотя бы он и не соответствовал закону.
С юридической точки зрения предварительные договоры с оплатой гражданами строящегося жилья, заключенные после 21 июня 2010 года, так и остались недействительными сделками, но перешли из разряда ничтожных в разряд оспоримых: статьей 168 Гражданского кодекса РФ допустимо установление такого последствия несоответствия сделки закону, как ее оспоримость, что и предусмотрено частью 2.1. статьи 1 Закона "О долевом строительстве". Практически это означает возможность признавать сделку недействительной только по иску заинтересованного лица, указанного в законе (в данном случае - гражданина, вложившегося в строительство) и сокращение сроков исковой давности по требованию о признании оспоримой сделки недействительной и о применении последствий ее недействительности. Тем самым, законодатель, учитывая массовость применения конструкции предварительного договора с оплатой в масштабах страны, видимо пытался защитить дольщиков.
Однако в ситуации с предварительными договорами "Стройтехники" есть еще одно "но": спорные договоры были заключены до внесения "спасительных" поправок в Закон "О долевом участии в строительстве", которые обратной силы не имеют, а значит заключенные в 2008 году договоры могли быть только ничтожными сделками. Означает ли это что они теперь такие договоры могут быть объявлены ничтожными по требованию внешнего управляющего со всеми вытекающими отсюда последствиями? Как ни странно, но нет, поскольку требование заявлено уже после вступления в силу поправок, согласно которым надлежащим истцом может выступать только гражданин, вложивший деньги в строительство. Учитывая, что дело будет рассматриваться уже по новым правилам, такой иск не может быть удовлетворен. Но даже если и допустить возможность рассмотрения иска внешнего управляющего о применении последствий недействительности таких сделок , это было бы лишено смысла: срок исковой давности по требованию о применении последствий недействительности ничтожной сделки истекает через три года со дня начала исполнения ничтожной сделки (пункт 1 статьи 181 Гражданского кодекса РФ), а оплата по предварительным договорам в отношении спорных квартир, с большой степенью вероятности, началась в том же 2008 году.
Теперь настало время сделать небольшую ремарку: от статуса "дольщиков" - "инвесторов" в этом деле зависит многое, и прежде всего выбор способа защиты своих интересов. И хотя в обыденной жизни эти слова часто означают одно и тоже, в юридической действительности их статус отличается. Выше речь велась о "дольщиках" в том смысле, в котором этому понятию придает значение Закон "О долевом участии в строительстве". Но, согласно названому закону, его действие не распространяется на отношения по строительству недвижимости с участием "юридических лиц и (или) индивидуальных предпринимателей, связанные с инвестиционной деятельностью по строительству (созданию) объектов недвижимости (в том числе многоквартирных домов) и не основанные на договоре участия в долевом строительстве" (часть 3 статьи 1 Закона "О долевом участии в строительстве"). И вот тут появляется понятие "инвестора" как субъекта, осуществляющего инвестиционную деятельность, под которой, согласно действующему законодательству, понимается "вложение инвестиций и осуществление практических действий в целях получения прибыли и (или) достижения иного полезного эффекта" (статья 1 Закона "Об инвестиционной деятельности"). Ключевыми словами в этом определении могут быть слова об осуществлении деятельности с целью получения прибыли. Они же отражают и суть предпринимательской деятельности. Итак, инвестор - это лицо, вложившее деньги в строительство недвижимости в целях получения прибыли, и с большой степенью вероятности индивидуальный предприниматель или юридическое лицо.
Поскольку законодательство не устанавливает каких-либо строго определенных способов привлечения средств инвесторов в строительство, отношения, складывающиеся в процессе осуществления инвестиционной деятельности по строительству недвижимости, могут оформляться самым различным образом: договоры подряда, простого товарищества и т.п. Однако и здесь предварительному договору с оплатой по означенным выше причинам не нашлось места, но в отличие от сферы долевого участия строительства такой договор уже не признается недействительным судебной практикой, а квалифицируется как договор купли-продажи будущей недвижимой вещи с условием о предварительной оплате (п. 8 Постановления Пленума ВАС РФ от 11.07.2011 № 54). То есть предварительный договор с условием об оплате недвижимости квалифицируется как основной договор купли-продажи, но вещи будущей, не созданной на момент его заключения. Тем не менее, такая практика не применима к отношениям, подпадающим под действие Закона "О долевом участии в строительстве" (п. 11 Постановления Пленума ВАС РФ от 11.07.2011 № 54). Такую позицию в июле прошлого года занял Высший Арбитражный Суд РФ. Соответственно, этой позицией могут воспользоваться и заключившие предварительные договоры со "Стройтехникой", если докажут, что договоры заключались в целях извлечения прибыли (ведения предпринимательской деятельности), например, для последующей сдачи квартир в аренду или перепродажи. Кстати, о вероятности избрания обозначенной линии защиты свидетельствует то, что в большинство претендентов приобретало у "Стройтехники" сразу две-три квартиры, а одна заявительница претендует аж на девять (!) квартир. Немалую роль здесь может сыграть и статус инвестора как индивидуального предпринимателя, а также осуществляемые им виды деятельности.
Так или иначе, учитывая сказанное и достаточно широкий круг оснований признания судом требований участников строительства, если заключенные договоры подлинные, компании скорее всего придется признать "дольщиков-инвесторов" со всеми вытекающими отсюда последствиями. Выходит, что, в конечном счете, ответ на поставленный вопрос действительно упирается в подлинность представленных суду документов.
Мария Петрова