Достройка домов "Стройтехники": перестанут ли дольщики быть обманутыми?
В середине июня в микрорайоне "Покровский" началась достройка домов компании "Стройтехника", призванная существенно снизить процент обманутых дольщиков Красноярска. О достройке своих незавершенных строительством многоэтажек компания заявила еще в мае текущего года. Тогда же стало известно, что достройка будет производиться за счет средств самих пострадавших дольщиков: по экспертным оценкам цена достройки составила около 8,5 тысяч рублей за квадратный метр жилья. Нетрудно посчитать, что разбег доплат на стандартные квартиры в среднем составил от 400 до 850 тысяч рублей. И суммы эти, по выражению самих дольщиков "Стройтехники", "непосильная ноша" для большинства из них, "оплачивающих аренды, кредиты, ипотеки, для пенсионеров". На первый взгляд, предложенное решение выглядит "вариантом наименьшего зла", но справедлив ли такой расклад и насколько он защищает обманутых дольщиков – вопрос другой.
Думайте сами, решайте сами – иметь или не иметь…
Итак, для получения долгожданной квартиры дольщикам "Стройтехники" предлагается заключить дополнительные соглашения к договорам долевого участия строительства, где определить размер и порядок уплаты суммы доплаты за завершение строительства.
Согласно проекту дополнительного соглашения, представленному на сайте "Стройтехники", размер доплаты определяется исходя из расчета 8 443,95 рубля за один квадратный метр общей площади причитающейся дольщику квартиры. Компания также предоставляет рассрочку платежа суммы дополнительной оплаты общим сроком на 1 год, начиная с 1 июля текущего года (первые 10 % от причитающейся на достройку суммы должны быть уплачены до 01.07.2011).
Что будет с теми, кто откажется от заключения соглашения на таких условиях, не сообщается. Однако не трудно предположить, что договоры с такими участниками долевого строительства могут быть расторгнуты (формальные основания для чего имеются хотя бы исходя из положений статья 451 ГК РФ). Очевидно, что такая же участь ожидает и тех, кто изначально не полностью оплатил причитающиеся по договору квадратные метры (части 4-5 статьи 5, части 3-5 статьи 9 Федерального закона "О долевом строительстве").
8500?! Где взять?!
С таким вопросом дольщики "Стройтехники" вышли в апреле на митинг перед краевой администрацией. Этот же вопрос прозвучал и в обращении к губернатору Красноярского края Льву Кузнецову.
Да, конечно, существует краевой закон о поддержке обманутых дольщиков, в рамках которого дольщикам, взявшим кредит на достройку "проблемных" домов, компенсируется процентная ставка по такому кредиту. Но, во-первых, сумму основного долга по кредиту придется возвращать, а, во-вторых, процентная ставка компенсируется исходя из суммы кредита, не превышающей 300 000 рублей (что менее размера даже самой минимальной доплаты для дольщиков "Стройтехники"). В третьих, далеко не все дольщики могут вообще взять такой кредит: помимо проблем платежеспособности заемщика и "кредитного лимита" препятствием к получению социальной выплаты на возмещение процентной ставки по кредиту на достройку проблемного жилья является и требование статьи 2 краевого закона, согласно которому для получения социальной выплаты требуется предоставить "соглашение между гражданином, пострадавшим от действий (бездействия) застройщика, и товариществом собственников жилья или организацией, осуществляющей завершение строительства многоквартирного дома, о завершении строительства многоквартирного дома", а не застройщиком (из текста закона следует, что понятие застройщик не тождественно понятию "организации, осуществляющей завершение строительства"). Между тем, соглашение о достройке домов "Стройтехники" дольщики будут заключать непосредственно с самим застройщиком, а реальную достройку будет осуществлять сторонние организации – генеральный подрядчик ООО "Экономжилстрой" и субподрядчик ООО "РСУ-4".
Наконец, социальная выплата обманутым дольщикам предоставляется "в течение срока, не превышающего 60 месяцев с момента принятия решения о ее назначении" (статья 2 Закона Красноярского края "О мерах государственной поддержки граждан, пострадавших от действий (бездействия) застройщиков, на территории Красноярского края").
Таким образом, чтобы оказать действенную поддержку дольщикам "Стройтехники" придется внести существенные изменения в краевое законодательство о поддержке обманутых дольщиков.
Как видим, проблема обманутых дольщиков "Стройтехники" пока решается исключительно силами самих дольщиков. Без финансового участия "проштрафившейся" стороны. Но вот преподносится это совершенно иначе.
А на самом деле…
Если посмотреть на проблему шире, не ограничиваясь тем только, что "достройка любым способом" (пусть и за собственный счет) для дольщиков лучше, чем ее отсутствие, странная получается ситуация: уплатив несколько лет назад требуемую стоимость объекта долевого строительства застройщику, который использовал полученные средства, и, вероятно, не только в целях строительства домов, вследствие действий его же руководства был объявлен банкротом, дольщики теперь должны дополнительно компенсировать застройщику его финансовые потери, дабы завершить строительство своих домов, потому как собственных средств на это у обанкротившегося застройщика нет. То есть неплатежеспособный застройщик, которому теперь неоткуда взять денег на достройку домов (кто же даст банкроту?) обращается к своим дольщикам, перед которыми он не выполнил своих обязательств, и по существу требует от них финансирования своих убытков, перекладывая ответственность с себя на дольщиков. Только вот для финансирования строительства большинству дольщиков требуются заемные средства, возвращать которые им компания не собирается: в дополнительном соглашении об этом нет ни слова. Получается, долги застройщика стали долгами дольщиков. А подписав предлагаемое дополнительное соглашение, они и сами с этим согласились.
Далее все риски "логично" перекладываются на самих дольщиков: мол, инвестор несет риски, связанные со строительством. Но вот парадокс: "непрофессиональный" инвестор, рядовой дольщик, должен нести риски неосуществления строительства, а профессиональный застройщик – нет и страховать свои риски никак не обязан. Да и зачем, если в конечном итоге финансовое бремя достройки можно переложить на дольщиков, которым жилье нужнее.
Ситуацию с нехваткой средств на строительство объясняют тем, что изначально цены на строительство были занижены. А раз так, то и размер доплат за строительство является "справедливым". Более того, даже с учетом доплаты, цена квадратного метра намного ниже сегодняшней рыночной.
Однако, как быть с тем, что строительство осуществлял профессиональный застройщик, имевший к тому моменту репутацию надежного, и построивший уже не один дом? Если допустить мысль об изначальном занижении цены квадратного метра "Стройтехникой", то придется признать, что компания заведомо обрекла дольщиков на обман, принимая на себя обязательства, которые она изначально не способна была выполнить. Но это вряд ли: как раз некоторое снижение цены "Стройтехникой" было вполне допустимо — у компании имелись собственные производства ряда строительных материалов, что не могло не удешевлять строительства.
С экономической и правовой точек зрения переложение бремени достройки на дольщиков без какой-либо хотя бы и последующей компенсации внесенных ими на достройку сумм абсурдно – изыскивать средства на исполнение собственных обязательств должен застройщик-должник, а чужие деньги подлежат возврату и за их использование полагается платить проценты.
Но поскольку ситуация с дольщиками "Стройтехники" оказалась вне "правового поля" (федеральный закон, защищающий дольщиков в подобной ситуации, до сих пор не принят, существующие способы правового воздействия не позволяют эффективно восстановить нарушенные права дольщиков), а застройщик объявлен банкротом, что предполагает отсутствие собственных средств на достройку, дольщикам предложили компромиссный "вариант наименьшего зла" — оплатить достройку собственными средствами без намека хотя бы на призрачный их возврат.
Именно банкротством застройщика дольщиков "Стройтехники" стимулируют к заключению дополнительных соглашений на достройку домов за счет собственных средств. В противном случае, они могут не получить ничего или значительно меньше, изначально уплаченных средств. Жесткая аргументация. Справедливая? Вряд ли. Действенная? Видимо, да.
Как отметили в "Стройтехнике", по результатам первой недели кампании по заключению дополнительных соглашений на доплату (на 10.06.2011) их заключило 4,3% от общего количества участников долевого строительства. Результаты первой недели оцениваются застройщиком как очень положительные: "Активность дольщиков превзошла ожидания пессимистов – за 3 года безнадежного ожидания, пустых обещаний и растаскивания остатков активов компании, люди устали. Теперь, когда достройка, наконец, сдвинулась с мертвой точки, дольщики готовы к конструктивному сотрудничеству" — сообщается на сайте застройщика.
Итак, обязать застройщика достроить объекты за счет собственных средств практически нереально – он объявлен банкротом. Отказаться от достройки за счет собственных средств – значит не получить практически ничего: за счет недостроя (пусть даже и находящегося в залоге у дольщиков) не возвратить внесенных дольщиками на строительство средств – строительство домов едва началось, к тому же объем вырученных от реализации "предмета залога" изначально причитающихся дольщикам согласно статье 138 ФЗ "О несостоятельности (банкротстве)" уменьшится до 70 процентов. Да и интерес у дольщиков не в деньгах, а квадратных метрах. Растрогать договор долевого участия в строительстве неэффективно – за годы строительства, вложенные в него деньги обесценила инфляция, и сейчас на них купить обещанного застройщиком жилья. Взыскать по окончании достройки потраченные на нее дополнительные суммы как убытки практически нереально (хотя по своей природе эти суммы являются таковыми как расходы, понесенные на восстановление своего нарушенного права на получение причитающегося жилья по договору): застройщик объявлен банкротом, и если по окончании процедуры внешнего управления, он вновь перейдет к конкурсному производству, дольщики, даже если и докажут свое право на возмещение убытков, согласно статей 134, 137 Федерального закона "О несостоятельности (банкротстве)", окажутся в третьей очереди кредиторов, где их интересы могут быть удовлетворены только в случае удовлетворения требований кредиторов двух предыдущих очередей скорее всего далеко не в полном объеме.
В итоге приходится с сожалением констатировать, что дольщики в очередной раз оказались лишены эффективных средств защиты своих прав: существующий вокруг ситуации банкротств застройщиков правовой вакуум позволяет строителям избегать ответственности за неисполнение своих обязательств перед участниками долевого строительства и несения дополнительных расходов на предотвращение возникновения такой ситуации. Более того, банкротство становится для недобросовестных застройщиков "инструментом" для ухода от исполнения своих обязательств и переложения достройки жилья на пострадавших дольщиков.
В ситуации с достройкой проблемных домов "Стройтехники" создается впечатление, что проблему обманутых дольщиков пытаются решить не иначе как руками самих дольщиков. Только даже получив долгожданное выстраданное жилье, дольщики вряд ли перестанут быть обманутыми.
P.S. Дополнительным соглашением на достройку проблемных домов "Стройтехники" изменяются также и срок передачи объекта долевого строительства – 30 декабря 2012 года. Соответственно, нарушение сроков передачи объекта долевого строительства у застройщика отсутствует и дольщику не полагается уже ничего кроме изначально причитавшейся квартиры, достроенной за собственные же деньги.
Мария Петрова