Стройнадзор края обобщил контрольно-надзорную практику
Служба строительного надзора и жилищного контроля Красноярского края подвела итоги правоприменительной деятельности в области лицензионного контроля и жилищного надзора за деятельностью по управлению многоквартирными домами за 8 месяцев текущего года. В этот период подконтрольные субъекты активно обращались в арбитражные суды и суды общей юрисдикции за защитой своих прав.
За 8 месяцев 2018 года Служба приняла участие более чем в 400 судебных заседаниях арбитражных судов и судов общей юрисдикции при рассмотрении дел по всем инстанциям – первой, апелляционной, кассационной, надзорной.
Чаще других в Арбитражном суде Красноярского края рассматривались дела о признании недействительными предписаний о нарушении обязательных (лицензионных) требований при начислении платы за жилищно-коммунальные услуги и применяемых тарифах.
В этой группе дел нередко оспаривалось использование управляющими компаниями тарифов за содержание жилого помещения, не установленных общим собранием собственников помещений в многоквартирном доме.
Согласно пункту 7 статьи 156 Жилищного кодекса установление и изменение размера платы за содержание и ремонт жилого помещения осуществляется путем принятия соответствующего решения на общем собрании собственников помещений в многоквартирном доме. В ходе рассмотрения споров суды разъяснили, что "установление платы иным образом противоречит требованиям закона и нарушает права собственников". При этом решение общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме должно содержать четкие формулировки, не допускающие их неоднозначного толкования. Также действующим законодательством не предусмотрено распространение действия размера платы на предыдущий период времени. "Из буквального толкования части 7 статьи 156 ЖК РФ следует, что размер платы за содержание жилого помещения в многоквартирном доме устанавливается на срок не менее чем один год, что предполагает последующий период времени после оформления протокола, но не распространяется на предшествующее время", — разъясняет краевой Стройнадзор.
Еще одно распространенное нарушение, ставшее предметом судебных споров, — одностороннее (без решения общего собрания собственников) изменение управляющими компаниями установленных тарифов (дела № А33-4413/2018, № А33-10801/2018). Например, начисление платы по строке "Аварийные работы" без решения общего собрания собственников многоквартирного дома.
Рассматривая данную категорию споров, суды руководствовались тем, что содержание дома в безопасном состоянии и его текущий ремонт являются обязанностями управляющей организации; плата за эти услуги взимается на основании договора управления многоквартирным домом, а "определение в договоре должного размера оплаты за предвидимое при обычных условиях, нормально необходимое содержание и текущий ремонт жилого дома с учетом его естественного износа является для управляющей организации предпринимательским риском". Таким образом взимание дополнительной платы с жильцов неправомерно. Исключение составляют случаи, когда выполнение управляющей организацией "неотложных работ и услуг (текущего и капитального характера) вызвано обстоятельствами, которые управляющая организация не могла разумно предвидеть и предотвратить при обычной степени заботливости и осмотрительности и за возникновение которых она не отвечает". Такие расходы должны быть ей дополнительно компенсированы собственниками помещений в многоквартирном доме (Постановление Президиума ВАС РФ от 29.09.2010 № 6464/10).
Выявлялись нарушения лицензионных требований и при выполнении управляющими компаниями корректировки размера платы за отопление.
Суды постановили, что управляющая организация обязана провести корректировку платы за коммунальную услугу "отопление" в случаях неисправности либо отсутствия прибора учета в отдельные месяцы, а также за несвоевременное представление сведений по приборам учета в ресурсоснабжающую организацию. Как пояснили в надзорном ведомстве, корректировка платы за отопление осуществляется один раз за весь календарный год в целом, а не помесячно, и поскольку расчет по нормативу – тоже способ определения объема потребленной услуги, то отсутствие за этот период измерений объема тепловой энергии данным прибором учета не лишает права потребителей на корректировку платы, делая возможным частичное применение расчетного метода (дело № А33-19180/2017).
А вот за период, когда право собственника на жилое помещение оформлено не было, корректировку платы за отопление производить неправомерно. Исполнитель обязан производить ежегодную корректировку размера платы за коммунальные услуги по отоплению каждому потребителю отдельно с учетом фактического периода пользования им жилым помещением на законных основаниях в соответствующем году.
По-прежнему актуальны споры об обязанности управляющих организаций по оснащению общедомовыми (коллективными) приборами учета энергетических ресурсов.
Арбитражными судами всех уровней установлено, что управляющие компании ответственны за содержание многоквартирного дома и обязаны установить в нем общедомовые (коллективные) приборы учета используемых энергетических ресурсов, в том числе и в случае, если собственники не приняли решения об установке таких приборов учета (дела № А33-4712/2018, № А33-30594/2017, № А33-643/2018, № А33-1869/2018).
Управляющая компания также несет ответственность за надлежащее содержание общего имущества многоквартирного дома (включая лестничные площадки) и его сохранность. На организацию правомерно наложена обязанность обеспечить доступность пользования всеми собственниками помещений в указанном многоквартирном доме общим имуществом (коридором) путем демонтажа незаконно установленной перегородки на лестничной площадке (дело № А33-9278/2018).
Суды подтвердили правомерность установки собственниками помещений кондиционеров на фасадах многоквартирных домов со стороны занимаемых ими помещений без решения общего собрания собственников (дело № А33-3037/2017).
Согласно части 4 статьи 36 Жилищного кодекса решение общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме является обязательным для передачи объектов общего имущества дома (в том числе стен, фасадов зданий) в пользование иным лицам, не являющимися собственниками (например, арендаторам). Положений об обязательности рассмотрения собранием вопроса использования общего имущества отдельными собственниками, если такое использование не влечет уменьшения общего имущества, ухудшения его качества, а равно не создает препятствий в использовании иными собственниками, действующее законодательство не содержит. Такая позиция поддержана Верховным судом (определение по делу № А46-3373/2015, определение делу № А56-39389/2013), и отражена в Постановлении Президиума Высшего Арбитражного суда от 12.10.2010 № 8346/10.
Управляющая компания вправе осуществлять деятельность по управлению многоквартирным домом (в том числе, выставлять платежные документы) при наличии совокупности трех условий: заключение договора управления домом, выполнение требований о размещении на официальном сайте соответствующих сведений и внесении уполномоченным органом изменений в реестр лицензий субъекта Российской Федерации, отражающих изменения в перечне многоквартирных домов, управление которыми осуществляет лицензиат. Такой вывод подтверждается правовой позицией Верховного суда (определение от 21.12.2017 по делу № А33-19566/2016), позицией Федерального арбитражного суда Восточно-Сибирского округа по делам № А33-8422/2016 и № А33-27172/2016.
Напомним, ранее Третий арбитражный апелляционный суд также обобщил практику по рассмотрению дел об оспаривании предписаний органов жилищного и лицензионного контроля о нарушении управляющими жилищного законодательства.