13 тезисов о применении жилищного законодательства от 3 ААС
Третий арбитражный апелляционный суд обобщил практику по рассмотрению дел об оспаривании предписаний органов жилищного и лицензионного контроля о нарушении управляющими жилищного законодательства. Предметом изучения стали вопросы определения лица, обязанного выполнять функции управляющей организации и нести ответственность за нарушения жилищного законодательства, оценка нарушений управляющими требований в области технической оснащенности многоквартирных домов, надлежащей эксплуатации жилищного фонда, содержания общего имущества, расчета платы за коммунальный ресурс, а также оценка исполнимости предписаний контролирующих органов. Наиболее актуальные правовые позиции о применении управляющими организациями жилищного законодательства приведены ниже.
1. Расторжение договора на управление многоквартирным домом, исключение сведений о многоквартирном доме из реестра лицензий не освобождает управляющую компанию от обязанности по управлению домом до момента возникновения такой обязанности у другого лица (дело № А33-26631/2016). Управляющая компания не может бросить дом на произвол судьбы – она обязана передать исполнение своих обязанностей другой УК либо ТСЖ.
2. УК не несет ответственности за ненадлежащее содержание общедомового имущества в период капитального ремонта, если собственники дома формируют фонд капремонта на счете регионального оператора (дело № А33-21798/2016). В этом случае ответственность за содержание ремонтируемого имущества, включая контроль за деятельностью подрядчика, осуществляющего ремонтные работы, возлагается на регионального оператора до момента окончания работ и передачи этого имущества в ведение УК.
3. Фактическое оказание жилищно-коммунальных услуг и выставление счетов собственникам помещений до момента внесения изменений в реестр лицензий и включения спорного многоквартирного дома в перечень домов, деятельность по управлению которыми вправе осуществлять УК, неправомерно (дело № А33-27172/2016). Выставленные жильцам счета должны быть аннулированы.
4. Управляющая компания или ТСЖ не отвечают за самовольное переустройство собственником помещения в многоквартирном доме (дело № А33-29427/2015). В случае незаконного переустройства или перепланировки, например, сноса стен в квартире, требовать приведения помещения в исходный вид нужно от его собственника. Управляющая организация не обладает необходимыми для этого полномочиями и не может проводить работы в чужом помещении при отсутствии согласия его хозяина.
5. В случае непосредственного управления собственниками помещений многоквартирным домом, на лицо, которое выполняет работы или оказывает услуги по содержанию или ремонту общего имущества такого дома, не могут быть возложены обязанности управляющей организации (дело № А74-6252/2014). На него также не может быть возложена обязанность по выполнению работ, не предусмотренных заключенным между ним и жильцами договором.
6. При отсутствии договоров, подтверждающих предоставление собственнику жилого помещения коммунальных услуг исполнителем непосредственно как ресурсоснабжающей организацией, или решений общих собраний собственников, разница объемов потребления коммунальной услуги на общедомовые нужды по общедомовым приборам учета и по нормативам подлежит отнесению на исполнителя коммунальных услуг — управляющую организацию (дело № А33-9177/2015).
7. УК обязана устанавливать общедомовые приборы учета. Решения общего собрания собственников помещений в доме для этого не требуется. Однако расходы на их установку могут быть компенсированы за счет собственников помещений в многоквартирном доме (дело № А33-19118/2014).
8. В отсутствие общедомового прибора учета, размер платы за коммунальную услугу, предоставленную на общедомовые нужды, определяется исходя из нормативов потребления такой услуги. При этом такой прибор учета должен быть введен в эксплуатацию актом допуска в эксплуатацию (дело № А33-15398/2016), находиться в границах балансовой принадлежности и эксплуатационной ответственности сетей многоквартирного дома (дело № А33-14302/2016), а также учитывать весь объем электрической энергии, отпущенной в многоквартирный дом и потребляемый собственниками помещений (дело № А33-27553/2015). Несоблюдение этих условий приравнивается к отсутствию общедомового прибора учета.
9. Общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме вправе принять решение о направлении денежных средств, полученных в результате корректировки платы за коммунальные услуги, на текущий ремонт и содержание имущества дома (дело № А33-819/2015).
10. Управляющая организация должна осуществлять расчет платы самостоятельно производимой коммунальной услуги с использованием оборудования, входящего в состав общего имущества многоквартирного дома (дело № А33-439/2015).
11. Управляющая организация обязана выполнять все работы, необходимые для обеспечения надлежащего содержания имущества в многоквартирном доме, даже если они не предусмотрены договором управления и (или) отсутствует решение собрания собственников об их выполнении. В договоре управления многоквартирным домом перечень работ не может быть уменьшен по сравнению с тем, что установлен законодательством. В частности, управляющая компания обязана самостоятельно осуществить текущий ремонт подъезда (дело № А74-5848/2015).
12. Работы, включаемые в плату за содержание жилого помещения, относятся к текущему ремонту общего имущества жилого дома, и на их проведение не требуется особого решения собрания собственников (дело № А33-1104/2016).
13. Радиаторы отопления в квартире, не оснащенные отключающими устройствами, относятся к общему имуществу собственников многоквартирного дома, поскольку выполняют функции по обслуживанию более одной квартиры и являются частью системы отопления в целом (дело № А33-29438/2016).
Источник: Обобщение судебной практики Третьего арбитражного апелляционного суда по рассмотрению дел об оспаривании предписаний органов жилищного и лицензионного контроля о нарушении управляющими организациями жилищного законодательства