Роспотребнадзор отменил ущемляющие права дольщиков условия договоров

Ряд условий договоров долевого участия в строительстве, заключенных красноярским застройщиком ООО "Альфа" с гражданами, объявлен ограничивающими права потребителей. Компанию обязали исключить ущемляющие условия из договоров.

Управление Роспотребнадзора по Красноярскому краю вынесло в адрес строительной компании ООО "Альфа" предписание об исключении из договоров долевого участия в строительстве условий, ограничивающих права дольщиков. Надзорное ведомство потребовало исключить из договоров положения о неизменности цены договора в случае уменьшения площади объекта долевого строительства по итогам техинвентаризации, необходимости предъявления требования о безвозмездном устранении застройщиком недостатков объекта долевого строительства и отказе дольщика от других компенсационных мер, ограничении гарантийных обязательств застройщика, обязанности участника долевого строительства уведомить застройщика об уступке прав по договору и передать ему копию зарегистрированного договора.  Требования надзорный орган мотивировал ст. 16 Закона "О защите прав потребителей", согласно которой условия договора, ущемляющие права потребителя по сравнению с правилами, установленными законами или иными правовыми актами в области защиты прав потребителей, недействительны.

Не согласившись с вынесенным предписанием, строительная компания обжаловала его в Арбитражный суд Красноярского края (дело № А33-4826/2018). Суд частично удовлетворил иск застройщика, но постановил исключить большую часть спорных условий из договоров с дольщиками.

В ходе рассмотрения дела арбитражный суд оценил каждое спорное договорное условие на предмет соответствия законодательству об участии граждан в долевом строительстве и нарушения прав дольщиков.

Пунктом 3.3 спорных договоров установлено, что цена договора фиксируется и остается неизменной в случае изменения площади объекта долевого строительства в меньшую сторону в результате обмеров, произведенных органами технической инвентаризации. В этом случае дольщик лишается права на компенсацию за недополученную площадь.  Суд счел уменьшение площади передаваемого объекта отступлением от условий договора долевого участия, в котором фиксируется размер подлежащего передаче дольщику объекта недвижимости. Участник долевого строительства вправе требовать от застройщика соразмерного уменьшения цены договора вследствие передачи объекта долевого строительства, не соответствующего требованиям договора, что предусмотрено частью 2 статьи 7 Закона об участии в долевом строительстве.  

Суд признал ущемляющим права дольщиков и пункт 4.1.5 договоров, согласно которому застройщик обязуется безвозмездно устранить выявленные в течение гарантийного срока скрытые недостатки, если их невозможно было определить при приеме объекта долевого строительства. По мнению суда, это условие "ущемляет права потребителя, имеющего право на различные способы восстановления его нарушенных прав, не только путем устранения выявленных недостатков": частью 2 статьи 7 Закона об участии в долевом строительстве дольщику предоставлено право при обнаружении недостатков объекта долевого строительства в пределах гарантийного срока по своему выбору потребовать либо их безвозмездного устранения,  либо  соразмерного уменьшения цены договора либо возмещения своих расходов на устранение недостатков.

Довод застройщика о диспозитивности данной нормы, позволяющей застройщику предусмотреть только один вариант компенсации за ненадлежащее качество объекта долевого строительства, отклонен судом как не основанный на законе.

"Физическое лицо как участник долевого строительства является менее защищенной стороной в сложившихся правоотношениях, в связи с чем, предусмотренный законом выбор способов защиты не может быть ограничен другой стороной изначально… Диспозитивность как один из основополагающих принципов гражданского права применительно к части 2 статьи 7 Закона об участии в долевом строительстве не может рассматриваться как основание к ограничению прав потребителя", — говорится в решении суда.

По тем же основаниям умаляющим права дольщиков был признан и пункт 11.3 договоров, в соответствии с которым в случае признания претензии о ненадлежащем качестве объекта долевого строительства обоснованной, застройщик принимает решение о безвозмездном устранении выявленных гарантийных недостатков и в письменной сообщает участнику долевого строительства о принятом решении; при отказе участника долевого строительства от безвозмездного устранения недостатков путем не предоставления объекта для проведения ремонтных работ он не вправе предъявлять другие требования, предусмотренные Законом о долевом строительстве.

Ограничивающим права дольщиков также объявлен п. 7.7. договоров,   предусматривающий, что гарантийные обязательства застройщика не распространяются на недостатки, которые можно было определить в момент приема-передачи объекта долевого строительства, а также недостатки, о которых застройщик уведомил участника долевого строительства, при приеме-передаче объекта долевого участия. Свою позицию суд обосновал ссылкой на ч. 4 ст. 7 Закона об участии в долевом строительстве, устанавливающей что условия договора об освобождении застройщика от ответственности за недостатки объекта долевого строительства являются ничтожными. В силу пункта 6 статьи 7 этого закона, участник долевого строительства вправе предъявить застройщику требования в связи с ненадлежащим качеством объекта долевого строительства при условии, если такое качество выявлено в течение гарантийного срока, указано в решении суда.

По мнению краевого арбитража, не ущемляет права дольщиков только условие п.  8.3. договоров об обязанности участника долевого строительства уведомлять застройщика в случае уступки права требования по договору, а также передать ему экземпляр зарегистрированного соглашения об уступке в течение семи дней с момента его государственной регистрации. Это условие суд, напротив, оценил, как направленное на защиту прав нового дольщика, которого застройщик обязан своевременно уведомить о завершении строительства дома и которому подлежит передаче готовый объект долевого строительства.  Данное условие основано на требованиях Гражданского кодекса, на основании п. 1. ст. 385 которого должник (застройщик) вправе не исполнять обязательство новому кредитору (дольщику) до представления ему доказательств перехода права требования по договору (долевого участия) к этому лицу. А согласно пункту 3 статьи 382 Гражданского кодекса, если должник (застройщик) не был письменно уведомлен о состоявшемся переходе прав кредитора (дольщика) к другому лицу, новый кредитор (дольщик) несет риск вызванных этим для него неблагоприятных последствий. Отсутствие уведомления должника (застройщика) о состоявшемся переходе прав кредитора (дольщика)  к другому лицу не влечет за собой прекращение обязательств должника. В этом случае исполнение обязательства первоначальному кредитору (дольщику) признается исполнением надлежащему кредитору.

В итоге предписание краевого управления Роспотребнадзора было признано недействительным только в части необходимости исключения из договоров долевого участия пункта 8.3. об обязанности участника долевого строительства уведомить застройщика об уступке прав по договору и передать ему копию зарегистрированного договора. В остальной части суд согласился с требованием надзорного органа об исключении ущемляющих права дольщиков условий из договоров долевого участия. 

Не согласившись с таким решением, застройщик оспорил его в Третьем арбитражном апелляционном суде. Однако коллегия судей апелляционной инстанции не нашла оснований для отмены или изменения принятого решения.

Мария Петрова