ВС разъяснил городским чиновникам как выбирать управляющую компанию
Получившие квартиры дольщики в течение года должны не только выбрать способ управления многоквартирным домом, но и реализовать свое решение. При отсутствии одного из этих условий орган местного самоуправления обязан провести открытый конкурс по отбору управляющей организации.
Управляющая компания "МИР" обратилась к администрации Октябрьского района в городе Красноярске с иском о признании незаконным отказа в проведении открытого конкурса по отбору управляющей организации в отношении трех многоквартирных домов. Компания также просила признать недействительным приказ администрации, которым было зафиксировано решение об отказе в проведении конкурса (дело № А33-1777/2017).
В ходе рассмотрения дела выяснилось, что приказом 28 декабря 2016 администрации Октябрьского района Красноярска назначено проведение открытого конкурса по отбору управляющих организаций для управления многоквартирными домами по адресам: г. Красноярск, ул. Норильская, д. 4а; ул. Норильская, д. 6а; ул. Норильская, д. 8г. 9 января 2017 ООО УК "МИР" подало заявку на участие в конкурсе. Однако 26 января 2017 районная администрация отменила проведение конкурса, указав на то, что 23 января жильцы этих домов фактически выбрали управляющей компанией ООО "УК "Калининский", и заключили договоры на управление домами с ним. Не согласившись с таким раскладом, управляющая компания "МИР" обратилась с иском в Арбитражный суд Красноярского края.
Краевой арбитраж иск удовлетворил и обязал администрацию Октябрьского района Красноярска провести открытый конкурс по отбору управляющей организации для спорных домов. Суд исходил из того, что способ управления многоквартирным домом, согласно ч. 3 ст. 161 Жилищного кодекса РФ, определяется общим собранием собственников помещений в нем, но жильцы, принявшие участие в общих собраниях, в юридическом смысле собственниками жилых помещений еще не являлись. Суд разъяснил, что право собственности на жилые помещения возникает с момента государственной регистрации в установленном законом порядке. Вместе с тем на момент проведения общих собраний, данные о госрегистрации прав их участников на жилые помещения отсутствовали. Правомочия жильцов подтверждались лишь актами приема-передачи квартир.
Довод районной администрации о том, что список жильцов, выбравших управляющую компанию, совпадает с фамилиями дольщиков по договорам участия в строительстве (т.е. потенциальных собственников) был отклонен "в связи с неверным толкованием норм" закона "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости".
При таких обстоятельствах у администрации Октябрьского района Красноярска не было оснований для отмены решения о проведении открытого конкурса, посчитали в АС края. Третий арбитражный апелляционный суд и ФАС Восточно-Сибирского округа, куда районная администрация пыталась обжаловать решение, поддержали позицию суда первой инстанции.
Мотивировку всех трех судов Верховный суд счел неверной, однако оставил принятые судебные акты в силе как правильные по существу.
ВС принял позицию администрации о правомочности дольщиков выбирать управляющую организацию до момента госрегстрации права собственности. Поскольку участник долевого строительства фактически владеет, пользуется и распоряжается построенной недвижимостью с даты подписания передаточного акта, то именно с этого момента, "а не с момента государственной регистрации права собственности, у него как у законного владельца наряду с правом пользования помещением в многоквартирном доме возникает обязанность по оплате расходов, связанных с его содержанием и содержанием общего имущества в многоквартирном доме, а, следовательно, и по заключению договора с управляющей компанией", — подчеркнуто в определении высшего суда.
Однако далее ВС указал, что открытый конкурс не должен проводиться только при условии, если в течение года до дня его проведения собственники помещений в многоквартирном доме не только приняли, но и реализовали свое решение о выборе способа управления этим домом. Подобный вопрос уже был предметом рассмотрения ВС по другому делу.
Изучив материалы дела, судебная коллегия Верховного суда пришла к выводу о том, что администрация Октябрьского района не убедилась в наличии обоих оснований и преждевременно посчитала достаточным для отмены конкурса представление протоколов общих собраний собственников помещений о выборе способа управления от 23 января 2017. В протоколах указывается на утверждение условий договоров управления между собственниками помещений и управляющей компанией "Калининский" с 1 марта 2017 года, и на вступление этих договоров в силу с той же даты. Имеющиеся в деле договоры управления многоквартирными домами датированы 01.03.2017. Таким образом, к моменту принятия решения об отказе в проведении открытого конкурса (26 января 2017) собственники помещений приняли, но не реализовали решение о выборе способа управления домами. Соответственно у администрации Октябрьского района отсутствовали основания для отказа от проведения открытого конкурса по отбору управляющей организации, а выводы судов о недействительности приказа администрации и незаконности действий по отказу от проведения открытого конкурса являются верными.
Мария Петрова