Приватизация жилья: быть или не быть?
Вчера президент подписал закон о продлении срока бесплатной приватизации жилья до 1 марта 2015 года. Очереди за заветными свидетельствами о праве собственности стали стремительно редеть. Однако, в конечном счете, каждому владельцу неприватизированного жилья придется ответить на вопрос о том, стоит ли приобрести жилье в собственность и участвовать в приватизации.
С одной стороны, когда на одной чаще весов бесплатное жилье, а на другой безрадостная перспектива выкупа его у государства по непонятно каким ценам – приватизировать жилье просто необходимо, — так считает большинство сограждан (ибо откуда тогда бы взялись многолюдные очереди желающих реализовать свое право в последние, как предполагалось до недавнего времени, дни его существования?).
При этом мало кто до конца осознает, что приватизация не является абсолютно бесплатной. Да, конечно, само жилье передается в собственность бесплатно, но вместе с тем став собственником, владелец жилья приобретает и бремя его содержания, о чем твердит статья 210 Гражданского кодекса. Причем эта обязанность подразумевает далеко не только оплату коммунальных услуг: сюда же относится и капитальный ремонт жилья в полном объеме, включая общее имущество в многоквартирном доме (а это весьма затратная статья). На это обстоятельство особо стоит обратить внимание массе нанимателей недвижимости времен хрущевской застройки, находящейся в предаварийном состоянии (как известно, приватизировать жилье, признанное аварийным, нельзя). Не стоит забывать про правительственные планы по введению обязательного страхования жилья. Их суть весьма проста – в рыночном обществе каждый обязан заботиться о своем будущем сам, а государство не должно компенсировать ущерб от утраты жилья из-за падения астероида, землетрясения и всякого разного старения-обветшания. А так как напитанный социализмом российский народ думает по-другому, надо принудительно заставить его страховать свою недвижимость.
Следующим следствием приобретения жилья в собственность является обязанность уплаты налога на имущество. И хотя сейчас размер этого налога минимален, поскольку исчисляется исходя из инвентаризационной стоимости жилья как объекта налогообложения, планируется введение новых правил исчисления налога на недвижимое имущество, исчисляемого исходя уже из рыночной стоимости облагаемого налогом имущества. Точнее, речь идет о распространении такого метода исчисления налога на всю территорию страны: соответствующий эксперимент уже проводился в ряде регионов. Предполагается, что размер налога также будет зависеть от площади недвижимости, но уже помноженной на рыночную (для начала приближенную к ней кадастровую) стоимость квадратного метра в соответствующем регионе. Тем, кто не сможет заплатить установленный налог, придется подыскать жилье подешевле.
Как показал проводимый эксперимент, в первую очередь такая практика ударит по пенсионерам и их малообеспеченным наследникам – жителям большегабаритных "сталинок", внезапно оказавшихся расположенными в дорогих районах. В ответ планируется установление нормы площади, не облагаемой налогом (здесь называются разные цифры, но, как правило, не превышающие размера стандартных одно- или двухкомнатных квартир, а именно 42-55 квадратов), а также налоговые вычеты для малообеспеченных категорий граждан.
Можно задаться вопросом, почему же новые правила исчисления налога не вводят прямо сейчас. Ведь большинство квартир уже приватизировано. Причин этому несколько: во-первых, возможность социального взрыва (не зря же налог тестируют на нескольких регионах), а во-вторых, если ввести налог слишком рано, то налогооблагаемая база может существенно уменьшиться – население начнет отказываться от приватизации. Предположительно повсеместное введение новых правил исчисления налога на недвижимость начнется после окончания приватизации.
Еще одним немаловажным последствием приобретением жилья в собственность является возможность распоряжения им по своему усмотрению – такое жилье можно продать, сдать в наем, завещать наследникам. Но и за это вскоре возможно придется платить немалые суммы. Речь идет не только и не столько об услугах риэлторов (с чем многие уже смирились), сколько о нашумевшем нотариальном удостоверении сделок с недвижимостью. И первый шаг к этому уже сделан: во вступающей в силу 1 марта новой редакцией части первой Гражданского кодекса РФ предусмотрено, что "в случаях, предусмотренных законом или соглашением сторон, сделка, влекущая возникновение, изменение или прекращение прав на имущество, которые подлежат государственной регистрации, должна быть нотариально удостоверена". Пока закон не предусматривает обязательного нотариального обеспечения большинства наиболее распространенных сделок с недвижимостью — купли-продажи, мены, дарения. Но в будущем внесение изменений в законодательство не исключено, тем более, если учесть, что приведенная норма явилась своего рода компромиссом в давнем споре по этому вопросу.
Еще один вопрос — можно ли будет потом (когда закончатся сроки приватизации) деприватизировать жилье, если, например, владельца не устроит размер налога? Логика развития нашего законодательства в сфере жилья подсказывает, что нет, просто так государство не будет вновь обременять себя неликвидом в виде стареющих жилых домов и квартир в них.
С другой стороны, никто не знает сколько просуществует социальный найм, признаваемый неэффективным. И не заменят ли его в обозримом будущем более рыночный "долгосрочной арендой", одновременно отменив очередной "атавизм" эпохи социализма – очереди на жилье.
У каждого решения есть свои плюсы и свои и минусы, которые стоит принять во внимание. Вот, как поется в известной песне, и "думайте сами, решайте сами – иметь или не иметь". На это есть еще как минимум два года.
Мария Петрова