Коммунальные баталии в Назарово: управляющие компании "делят" дом
Вот уже год с лишним две управляющие компании города Назарово спорят о том, какая из них вправе обслуживать многоквартирный дом № 85 по ул. 30 лет ВЛКСМ. Судебная тяжба между ними длится немногим менее - с августа прошлого года. А началось все с решения жильцов, недовольных работой обслуживающей компании - ООО "ТРЭЖ", сменить ее на другую, как им казалось, более рачительную - ООО "Водоканал". Но увы, благостная инициатива обернулась затяжными спорами о том, кто же вправе управлять домом и счетами за коммунальные услуги, выставленными обеими управляющими компаниями - прежней, "отвергнутой", и новой, "непризнанной". Ситуация усугубляется еще и тем, что между самими жильцами "спорного дома" нет согласия по вопросу о том, какая из двух компаний вправе управлять домом: часть жильцов считает правомочной прежнюю управляющую компанию, подчас обвиняя других попытке "рейдерского захвата" домовой власти новыми управленцами, последние, напротив, готовы признавать только новую управляющую компанию.
Но пока обе жилищные организации так или иначе пытаются управлять домом и ведут коммунальные баталии, жильцов не могут не волновать однозначные ответы на насущные вопросы: "кому платить?", "за что платить?", "с кого требовать ремонта прохудившегося общего имущества дома?" и "как положить конец этому двоевластию?".
Когда в жильцах согласия нет ...
Летом 2010 года часть жильцов дома № 85 по ул. 30 лет ВЛКСМ города Назарово, недовольных работой управляющей компании "ТРЭЖ", решила передать управление домом коммунальщикам ООО "Водоканал". Согласно протоколу внеочередного общего собрания собственников помещений дома от 21 июня 2010 года, договор управления многоквартирным домом с УК "ТРЭЖ" решено было расторгнуть и заключить новый - с ООО "Водоканал". Однако такое решение не устроило не только прежнего управленца, но и некоторых жильцов. С этого потянулась череда судебных процессов, призванных положить конец "коммунальному двоевластию".
Первым Назаровским городским судом был рассмотрен иск жительницы дома № 85 Натальи Саенко о признании незаконным решения внеочередного общего собрания собственников помещений жилого дома № 85 по ул. 30 лет ВЛКСМ. По мнению истицы, общее собрание собственников помещений в доме было проведено с нарушениями (истица не была уведомлена о проведении собрания надлежащим образом, решение не позволяет установить наличие кворума - числа голосов собственников помещений, необходимых для правомочности собрания), а значит вопрос о смене управляющей компании на ООО "Водоканал" не может считаться решенным. Ответчиками выступили жители дома, инициировавшие собрание, и, по-видимому, организовавшие его проведение, а также управляющая компания "Водоканал".
Рассмотрев дело, Назаровский городской суд не нашел оснований для признания спорного решения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме недействительным в связи с отсутствием нарушений процедуры проведения собрания, особо указав, что голосование Н. Саенко, являющейся собственником менее 1,1 % от общей площади помещений многоквартирного дома, не могло повлиять на исход голосования и не причинило убытков истице.
Отметим, вопрос о наличии оснований для расторжения договора управления многоквартирным домом Назаровским городским судом не исследовался: согласно предмета иска Н. Саенко оспаривала решение по так называемым "формальным" основаниям - исключительно с точки зрения соблюдения процедуры его принятия, не затрагивая его содержания по существу - вопроса о правомерности расторжения договора с управляющей компанией "ТРЭЖ".
Кассационная жалоба, поданная настойчивой жилицей на принятое 1 февраля текущего года решение Назаровского городского суда об отказе в иске, была оставлена Красноярским судом без удовлетворения. В кассационном определении краевой суд указал: "Принимая во внимание, что иные собственники жилых помещений многоквартирного дома в установленном ЖК РФ порядке, решение внеочередного общего собрания не оспаривают ... Судебная коллегия считает необходимым согласиться с решением суда первой инстанции". Примечательно, что в определении этот довод идет даже прежде того, что выводы суда первой инстанции, изложенные в обжалуемом решении "подробно мотивированы, полностью соответствуют фактическим обстоятельствам и материалам дела".
"Водоканал" - "ТРЭЖ"
Практически параллельно с иском Н. Саенко началось рассмотрение иска вновь избранной УК "Водоканал" к "прежнему" управляющему - ООО "ТРЭЖ", отказавшемуся считать заключенный с ним договор управления многоквартирного дома № 85 расторгнутым: в Арбитражный суд Красноярского края поступило исковое заявление об обязании ООО "ТРЭЖ" передать техническую документацию на дом № 85 по ул. 30 лет ВЛКСМ города Назарово ООО "Водоканал" (дело № А33-12247/2010). Без истребуемой технической документации (технический паспорт жилого дома, акты выполненных работ по текущему и капитальному ремонту общего имущества жилого дома, акты осмотра инженерного оборудования и коммуникаций и др.) невозможно заключить договоры с поставщиками отдельных коммунальных услуг, а значит осуществлять полноценное управление многоквартирным домом.
В основание иска "Водоканала" было положено оспариваемое в Назаровском городском суде решение внеочередного общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме № 85 от 21 июня 2010 года и заключенный на его основе договор управления многоквартирным домом 1 июля 2010 № 1 с УК "Водоканал".
11 ноября 2010 года производство по делу было приостановлено до окончания рассмотрения Назаровским городским судом упомянутого дела по иску Н. Саенко, поскольку "установленные по названному делу обстоятельства будут иметь значение для рассмотрения настоящего дела по существу": в случае признания Назаровским городским судом решения внеочередного общего собрания собственников помещений в жилом доме № 85 недействительным, у ООО "Водоканал" не было бы оснований истребовать от управляющей компании "ТРЭЖ" техническую документацию на дом, а у суда - оснований для удовлетворения иска.
С вступлением 30 марта 2011 года в законную силу решения Назаровского городского суда, которым решение внеочередного общего собрания собственников помещений дома № 85 было оставлено в силе, рассмотрение дела по иску "Водоканала" продолжилось.
Признав преюдициальный характер за решением Назаровского городского суда по упомянутому делу, и проанализировав положения расторгаемого на основании оставленного в силе решения общего собрания собственников помещений дома № 85 договора с УК "ТРЭЖ", Арбитражный суд Красноярского края 25 мая 2011 года удовлетворил иск ООО "Водоканал".
Удовлетворяя иск, арбитражный суд исходил из установленности Назаровским городским судом факта принятия большинством проголосовавших собственников помещений многоквартирного дома решения об изменении управляющей компании на ООО "Водоканал" с соблюдением установленной Жилищным кодексом РФ процедуры, а также условий договора управления многоквартирным домом от 23 декабря 2007 года № 35, заключенного жильцами с ООО "ТРЭЖ".
Арбитражный суд посчитал возможным одностороннее расторжение договора с УК "ТРЭЖ" исходя из условий такого договора, п. 6.1. которого предусмотрено, что "договор может быть расторгнут, в том числе, по инициативе общего собрания собственников помещений в случае несоблюдения Управляющей компанией своих обязанностей или принятия решения об изменения формы (курсив наш - М.П.) управления многоквартирным домом". Как справедливо отметил суд, Жилищный кодекс РФ не дает понятия "форма управления многоквартирным домом". Вероятно, в данном пункте договора имелось ввиду созвучное части 8.1. статьи 162 ЖК РФ изменение способа управления многоквартирным домом, что является основанием для одностороннего расторжения договора управления многоквартирным домом. Но вполне возможно и то, что здесь стороны намеревались установить отличное от названного основание расторжения договора в одностороннем порядке (то есть по воле одной из сторон). Очевидно, что арбитражный суд пришел к последнему выводу: истолковав данное условие в порядке статьи 431 Гражданского кодекса РФ, суд решил что "под изменением формы управления стороны договора предполагали изменение управляющей компании". Далее судом сделан созвучный выводу, изложенному в Постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 15.07.2010 № 1027/10 вывод о том, что "такой договор может быть прекращен в одностороннем порядке по инициативе собственников помещений по основаниям, установленным законом, а именно частями 8.1. и 8.2. статьи 162 Жилищного кодекса, а также в случаях, определенных соглашением сторон (курсив наш - М.П.)".
И все же представляется, что стороны договора управления многоквартирным домом не могут предусмотреть дополнительные по сравнению с законом основания его расторжения в одностороннем порядке. Согласно статьям 307, 310 Гражданского кодекса РФ договор может быть расторгнут посредством одностороннего отказа от него лишь в случаях, предусмотренных законом. И только если обе стороны договора осуществляют предпринимательскую деятельность в рамках договора, дополнительные основания расторжения такого договора могут быть установлены в нем самом (статья 310 ГК РФ). Как следует из части 2 статьи 162 ЖК РФ и согласно выбранному жильцами спорного дома способу управления, в качестве одной из сторон договора управления многоквартирного дома выступают собственники помещений в многоквартирном доме, заключающие данный договор для предоставления им жилищных и коммунальных услуг, а не в целях осуществления предпринимательской деятельности и получения прибыли. Соответственно, условие упомянутого пункта 6.1 договора управления многоквартирным домом с УК "ТРЭЖ" противоречит закону, а значит, не является действительным (статьи, 168 180 ГК РФ) и не могло быть принято судом в качестве подтверждения факта основания расторжения договора с УК "ТРЭЖ".
Тем не менее, посчитав установленное пунктом 6.1. договора управления многоквартирным домом от 23 декабря 2007 года № 35 условие самостоятельным основанием расторжения такого договора, и убедившись в наличии у собственников помещений дома воли на его расторжение, суд удовлетворил иск ООО "Водоканал", считая договор с УК "ТРЭЖ" расторгнутым.
Наличие иных оснований для расторжения договора многоквартирного дома с ООО "ТРЭЖ" арбитражный суд не исследовал.
"ТРЭЖ" - "Водоканал"
Вынесенное Арбитражным судом Красноярского края решение естественно не устроило УК "ТРЭЖ", которая успешно обжаловала его в Третьем арбитражном апелляционном суде (3 ААС).
Суд апелляционной инстанции согласился с доводами подателя жалобы в том, что решение Назаровского городского суда по иску Н. Саенко не может иметь преюдициального значения при рассмотрении дела об обязании передать техническую документацию на дом, поскольку "вопрос о неисполнении либо ненадлежащем исполнении ООО "ТРЭЖ" своих обязательств, судом не исследовался. Исходя из заявленных оснований иска, судом общей юрисдикции осуществлялась проверка соблюдения порядка созыва и проведения собрания, наличия кворума для принятия решений. При таких обстоятельствах, отказ суда общей юрисдикции в признании незаконными решений собрания собственников помещений от 10.06.2010, безусловно не свидетельствует о наличии у собственников помещений права на отказ от договора управления многоквартирным домом". Таким образом, суд апелляционной инстанции справедливо пришел к выводу, что, поскольку наличие оснований для расторжения договора управления многоквартирным домом № 85 по ул. ВЛКСМ с УК "ТРЭЖ" Назаровским городским судом не исследовалось, вопрос о наличии таких оснований должен был быть разрешен арбитражным судом при рассмотрении дела. Но, как известно, этого сделано не было.
Вывод арбитражного суда первой инстанции о том, что в пункте 6.1 договора управления многоквартирным домом с УК "ТРЭЖ" стороны предусмотрели самостоятельное основание для расторжения договора - изменение формы управления, к которому относится изменение управляющей организации, апелляционным арбитражным судом признан необоснованным.
Наличия предусмотренных законом оснований для расторжения договора управления многоквартирным домом у жильцов дома № 85 по ул. 30 лет ВЛКСМ Третий арбитражный апелляционный суд не установил. К тому же выяснилось, что домоуправ Николай Голубев, которому жильцы поручили расторгнуть договор управления домом с УК "ТРЭЖ", не имел на это соответствующих полномочий в виде надлежащим образом оформленной доверенности.
Естественно, что исходя из указанных обстоятельств дела, суд апелляционной инстанции сделал "судьбоносный" на сей день для жильцов дома № 85 вывод о том, что их "договор с ООО "ТРЭЖ" не может быть признан расторгнутым".
В итоге 15 августа Постановлением третьего арбитражного апелляционного суда № 03АП-2894/2011 решение Арбитражного суда Красноярского края по делу № А33-12247/2010 отменено с постановлением нового решения - об отказе ООО "Водоканал" в иске.
Но вряд ли это решение положит конец коммунальным баталиям назаровских управляющий компаний: УК "Водоканал" вправе обжаловать постановление 3 ААС в Федеральный арбитражный суд Восточно-Сибирского округа в течение двух месяцев с даты его принятия, а при неудовлетворенности постановлением суда кассационной инстанции - обжаловать его в Высший Арбитражный Суд РФ.
И снова жильцы
Итак, пока конец "коммунальным баталиям" еще не положен, жильцам 115 квартир "неразделенного" дома придется решать: кому и как платить за его обслуживание. И ладно бы еще дом обслуживала какая-то одна компания. Так нет же. Обслуживать его в меру сил и возможностей пытается каждая их них: "ТРЭЖ" - по-прежнему считая себя управляющим (и пока не без оснований), "Водоканал" - скорее всего пытаясь доказать, что она лучше своего соперника. Убираются в доме и "ТРЭЖ", и "Водоканал". Асфальт во дворе и двери в подъездах ремонтирует "Водоканал", а коммунальные услуги предоставляет "ТРЭЖ". И уж совсем какая-то путаница с подачей воды: являясь также ресурсоснабжающей организацией, "Водоканал" поставляет воду жильцам "от себя", несмотря на наличие заключенного с "ТРЭЖ" договора о том же. А счета на оплату услуг обе компании выставляют, что называется, "по полной". Сбитые с толку "двоевластием" управленцев и "задвоением" счетов жильцы, поделись на две группы: тех, кто платит "ТРЭЖ" либо "Водоканалу" и тех, кто не платит никому.
Может показаться резонным выждать время пока какая-то из управляющих компаний возьмет верх в судебной тяжбе. Но на самом деле этот вариант не многим лучше "коммунальной рулетки", когда жильцы делают ставку на победу одной из управляющих организаций: помимо того, что на сумму долга начисляется пеня, организация, действительно обслуживающая дом, может приостановить или ограничить предоставление жилищно-коммунальных услуг неплательщику.
На продолжение коммунального "двоевластия" и раздела сфер влияния между управляющими компаниями также рассчитывать не стоит: согласно части 9 статьи 161 Жилищного кодекса РФ многоквартирный дом может управляться только одной управляющей организацией. Это значит, что договор управления многоквартирным домом может быть заключен только с одной управляющей компанией. Отсюда же следует вывод, что при наличии действующего договора управления с одной организацией не может быть заключен подобный договор с иной организацией. В противном случае он будет недействительным, как противоречащий закону (статья 168 ГК РФ), и, следовательно, не будет порождать никаких последствий за исключением тех, что связаны с его недействительностью (статья 167 ГК). Значит, в итоге платить придется только одной управляющей организации. При этом заключенный с УК "Водоканал" договор может быть действительным только при наличии расторгнутого к моменту его заключения (1 июля 2010 года) договора с УК "ТРЭЖ".
Рано или поздно вопрос с узаконением одной из управляющих компаний решится, и тогда у части жильцов могут возникнуть немалые долги за жилищно-коммунальные услуги (в зависимости от того, кто, кому и сколько платил или не платил). Но делать ставки и платить одной из управляющих компаний по своему желанию также далеко не самый бесспорный вариант.
Поскольку вопрос о расторжении договора с УК "ТРЭЖ" так или иначе является предметом судебных разбирательств, придется постоянно следить за вступлением в законную силу судебных актов по делу, так как вступившее в законную силу решение суда обязательно для всех, а не только для его сторон. Постановлением Третьего арбитражного апелляционного суда, вступившего в законную силу 15 августа, установлено, что "договор с ООО "ТРЭЖ" не может быть признан расторгнутым" ввиду отсутствия оснований для его расторжения. Соответственно, на сегодняшний день юридически управляющей организацией многоквартирного дома № 85 по ул. 30 лет ВЛКСМ является УК "ТРЭЖ".
Что касается решений Назаровского городского суда и Арбитражного суда Красноярского края, то они не могут рассматриваться в качестве подтверждения правомочий УК "Водоканал" на управление домом: первое - поскольку в нем не был дан анализ оснований расторжения договора с ООО "ТРЭЖ", второе - поскольку было обжаловано и не вступило в законную силу.
Таким образом, если признать, что установленные жилищным законодательством основания расторжения договора управления многоквартирным домом с УК "ТРЭЖ" отсутствуют, последняя и до принятия постановления Третьим арбитражным апелляционным судом являлась единственной управляющей организацией дома № 85 по ул. 30 лет ВЛКСМ в Назарово. Соответственно, обслуживанием дома по сей день должна была заниматься УК "ТРЭЖ", а жильцы платить ей же. Жильцам в этот период, платившим "Водоканалу", придется возвращать свои деньги и оплачивать образовавшийся долг перед "ТРЭЖ".
Но принятое 3 ААС постановление может оказаться отнюдь не последним судебным актом в споре двух управляющих компаний. Допустим, суд кассационной инстанции все-таки признает договор с УК "ТРЭЖ" расторгнутым, что легитимирует УК "Водоканал" в качестве управляющей компании. И тогда снова перерасчеты. Но на этот раз уже у жильцов, платившим УК "ТРЭЖ" А если потом УК "ТРЭЖ" подаст надзорную жалобу в ВАС РФ и выиграет дело? Снова перерасчеты.
В этом случае не легче будет и самим управляющим компаниям разобраться в последствиях такой чехарды: ведь часть услуг по обслуживанию дома реально оказывала какая-то одна компания (хотя бы потому, что у другой могло не быть для этого необходимых условий), и, несмотря на то, что вторая, может быть их не оказывавшая одержала победу в судебном споре и имеет право требовать оплаты с жильцов, ей придется компенсировать первой стоимость оказанных ею жильцам услуг. Но управляющие компании, по-видимому, этого в расчет не принимают.
Но все же решение проблемы есть. Да, часть вопросов с перерасчетами сохранится, но на будущее жильцы будут избавлены от подобной неопределенности. Вот только зависит этот решение уже не от суда, а от самих жильцов. Даже сложившаяся ситуация не мешает жителям переизбрать самого управленца, воспользовавшись хотя бы относительной определенностью, внесенной в ситуацию упомянутым выше постановлением 3 ААС. И здесь возможны два пути.
Во-первых, если жильцы действительно полагают, что обслуживающая их управляющая компания не исполняет свои обязанности по договору управления многоквартирным домом (а на сегодняшний день это УК "ТРЭЖ"), можно попытаться воспользоваться помощью муниципалитета: вступившим в силу 17 июня Федеральным законом № 123-ФЗ от 4 июня 2011 года внесены поправки, предусматривающие возможность обращения собственников помещений многоквартирного дома к местным властям с требованием о проведении проверки деятельности управляющей компании. Если такой проверкой будет установлено невыполнение управляющей компанией своих обязательств по договору, орган местного самоуправления не позднее чем через пятнадцать дней со дня обращения созывает собрание собственников помещений в данном доме для решения вопросов о расторжении договора с такой управляющей организацией и о выборе новой управляющей организации или об изменении способа управления данным домом (часть 1.1. статьи 165 ЖК РФ). В этом случае будет иметься основание для расторжения договора управления многоквартирным домом, предусмотренное частью 8.2. статьи 162 Жилищного кодекса РФ. И что немаловажно наличие оснований для расторжения договора с управляющей компанией будет документально зафиксировано. Вот только директор ООО "ТРЭЖ" одновременно является Председателем постоянной комиссии Назаровского городского Совета депутатов по промышленности, строительству, жилищно-коммунальной политике, транспорту и связи.
Во-вторых, можно воспользоваться более независимым от власти вариантом - изменить способ управления многоквартирным домом - например, образовать товарищество собственников жилья (ТСЖ): в случае принятия жильцами решения об изменении способа управления многоквартирным домом, договор управления многоквартирным расторгается независимо от того имелись ли у жильцов претензии к работе управляющей компании (часть 8.2. статьи 162 ЖК РФ). Впоследствии правление ТСЖ определит будет ли оно самостоятельно заключать договоры с ресурсоснабжающими организациями либо поручит управление домом управляющей компании и тогда заключит с ней договор управления многоквартирным домом (кстати, это может быть и ООО "ТРЭЖ", и ООО "Водоканал"). Уставом ТСЖ также можно предусмотреть, что вопрос о выборе управляющей организации относится к компетенции общего собрания членов товарищества (часть 3 статьи 145 ЖК РФ), что поможет контролировать действия правления ТСЖ.
Правда, как в первом, так и во втором случае жильцам придется объединиться и принять согласованное решение: либо о выборе совета многоквартирного дома, который, согласно изменениям в ЖК РФ, до конца года должен будет появиться во всех домах, либо об организации ТСЖ и избрании его органов. Но вряд-ли в скором будущем сложившаяся ситуация серьезно изменится, если жильцы не договорятся между собой и сообща не решат общую проблему, не уповая на управляющие компании, суд и чиновников.
Мария Петрова
P.S. Описанный случай раздела домов коммунальщиками видимо далеко не последний. Как выяснилось, на подъездах назаровских домов появились объявления о возможности замены не устраивающей жильцов управляющей компании с контактным телефоном мастера "Водоканала". Но принесет ли благо такая конкуренция коммунальщиков - решать жильцам, и отвечать за свои решения тоже им.