В проекте изменений в ГК - обязательное нотариальное удостоверение сделок с недвижимостью. Повысит ли это защищенность сторон?

Грядущие изменения в Гражданском кодексе будут означать, в том числе, что все сделки, которые требуют государственной регистрации, придется оформлять через нотариусов.

Так, согласно абз. 3 ч. 2. ст. 8.1. проекта ГК в новой редакции если иное не установлено законом, сделка, влекущая возникновение, изменение или прекращение прав, которые подлежат государственной регистрации, должна быть нотариально удостоверена.

Согласно же ч. 1 ст. 131 Проекта право собственности, право постоянного владения и пользования земельным участком, право застройки, сервитут, право личного пользовладения (узуфрукт), ипотека, право приобретения чужой недвижимой вещи, право вещных выдач, право оперативного управления ограничения этих прав, их возникновение, изменение и прекращение подлежат государственной регистрации в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество.

Между тем еще до принятия закона надо разобраться с существующими проблемами нотариата — длинными очередями и неясными тарифами, а потом заниматься наделением новыми полномочиями.

- Очереди возникают от неправильной организации работы, — считает Елена Борисовна Тарбагаева, к.ю.н., доцент кафедры гражданского процесса Юридического института СФУ. — В нашем городе нотариусов достаточно. Их количество определяется исходя из численности населения и количества совершенных нотариальных действий. Чтобы избавиться от очередей, было бы правильным установить порядок предварительной записи. Очереди — проблема технологии, а не закона.

На самом деле отказать от приема могут только в том случае, если нотариус не имеет права совершить данное действие — такие ситуации прописаны в законе. Кроме того, некоторые удостоверяющие действия могут проводить только определенные специалисты. В иных случаях, если график работы не нарушен, сказать "я не буду сейчас вашим делом заниматься" нотариус не может.

В практике возникает и вопрос: почему реально при обращении к нотариусу приходится уплачивать большую сумму чем зафиксирована в нотариальном тарифе?

- Действительно, за свои услуги нотариусы берут больше, чем предусмотрено в установленном тарифе, но этому есть объяснение, — говорит Елена Борисовна. — К сожалению, в нашем обществе сложился устойчивый образ: нотариус — человек с печатью, который не глядя удостоверяет любые документы. На самом деле нотариальное удостоверение — серьезная работа.

Нотариус придает документу достоверность и исполнимость, и за возможный вред, неосторожно причиненный в результате своего действия, берет ответственность на себя. Не имеет значения, принесли ему готовый текст или он составляет его самостоятельно. Проверяя любые документы, нотариус выясняет соответствие закону каждой мысли, каждой буквы текста. Он устанавливает личность обратившегося, проверяет его дееспособность, полномочия представителя… Нотариальные действия оплачиваются в соответствии с двумя нормативными актами — Налоговым кодексом и Основами законодательства о нотариате. Но этот тариф взимается именно за постановку печати, а оплата интеллектуального труда в него не входит и берется нотариусами на основании ведомственных актов. Это плата за юридическую, интеллектуальную деятельность, а не за то, что нотариус поставил печать, ведь за свои решения эти специалисты несут личную ответственность. Причем не только организационно-правовую — их могут лишить права заниматься нотариальной деятельностью, — но и имущественную. Хотя последний вариант не получил широкого распространения в нашей стране.

Обычно, чтобы не было конкуренции, нотариусы, работающие на одной территории, принимают решение брать одинаковую плату за определенные услуги. Тем не менее, эксперты настаивают на необходимости принятия новой единой системы тарифов, которая включала бы плату за составление проектов документов и иные услуги интеллектуального характера. И одновременно исключала самовольные решения нотариусов по этим вопросам.

Позицию Елены Борисовны как эксперта Юридической консультации на портале "Право.РУ" по вопросу о стоимости услуг нотариуса смотрите здесь.

Конечно, есть опасение, что обязательное оформление сделок по недвижимости через нотариусов только увеличит очереди и принесет дополнительные расходы. Однако есть и другой угол зрения, преобладающий в среде нотариусов, — реформа повысит защищенность граждан от незаконных сделок. Ведь государственная регистрация права собственности не подтверждает законности сделки. А нотариус обязан проверить законность сделки. К тому же, удостоверение всех сделок с недвижимостью — это немного подзабытая советская практика. 

- В 1995 году, когда представителей нашей страны принимали в Международный союз небюджетного нотариата, российские нотариусы пообещали, что добьются от законодателей возвращения обязательного участия в сделках с недвижимостью, — рассказывает Елена Тарбагаева. — Но вопрос решается только сейчас. Ведь удостоверение сделок не новое полномочие нотариуса. В советский период все сделки с недвижимостью подлежали обязательному нотариальному удостоверению, но с принятием нового Гражданского кодекса от него отказались. Это произошло, в частности, потому, что между нотариальным удостоверением и регистрацией договора купли-продажи был временной разрыв, достаточный для того, чтобы совершить противозаконное действие. Например, еще раз продать имущество. Поэтому было решено ограничиться регистрацией договоров.

- Но регистраторы не могут проверить всю историю приобретаемой недвижимости, подтвердить чистоту сделки, — говорит Елена Борисовна. — Сейчас сделка считается заключенной с момента государственной регистрации, но это формальная проверка документов и занесение в реестр. В новом Гражданском кодексе будет положение, согласно которому все сделки с недвижимостью должны пройти нотариальное удостоверение. И это правильно. Нотариус сможет проверить все условия сделки, выяснить историю помещения, при этом запрашивая необходимую информацию в официальных органах. Но теперь он будет выдавать удостоверенный договор купли-продажи на руки продавцу и покупателю только после государственной регистрации сделки. При этом взяв ответственность за действительность и исполнимость сделки на себя. Если она будет признана недействительной, нотариуса обяжут возместить причиненный ущерб.

Как и за любое нотариальное удостоверение сделок гражданам придется платить и за нотариальное оформление купли-продажи: 

- Конечно, платить придется больше, чем за простую регистрацию прав, — добавляет Елена Тарбагаева, — но любая собственность обременительна, и ее необходимо оформлять в соответствии с законом.

По материалам интервью Е.Б. Тарбагаевой газете "Городские новости": http://www.gornovosti.ru/tema/gilvopros/tolko-khoroshiye-kvartiry.htm