Земельные аукционы по-голландски: как на новую инициативу Минрегиона реагируют в крае?
Исполняя поручение Премьера…
Минрегион рассматривает новую концепцию проведения аукционов по продаже земельных участков, позволяющую снизить стоимость бюджетного высотного жилья. В концепции говорится, что более всего на конечную цену квартир влияют несовершенные процедуры выделения земельных наделов. На аукционах побеждает та компания, которая дает большую цену. Новая процедура, разработанная министерством по заданию премьер-министра Владимира Путина совместно с Фондом содействия развитию жилищного строительства (Фонд РЖС), предлагает проводить так называемые голландские аукционы (на понижение), а на торги выставлять конечную стоимость квадратного метра. Начальной ценой аукциона будет средняя рыночная стоимость жилья, определенная Минрегионом.
Голландский аукцион (англ. Dutch auction) – аукцион, в ходе которого вначале объявляется самая высокая цена на продаваемый товар, а затем ставки снижаются до той, на которую согласится первый покупатель, которому и продается товар. Получил свое название в силу широкого распространения в этой стране. Характерная особенность в том, что это – оптовый аукцион, на котором продавец может выставлять много единиц товара одновременно.
Эксперты считают, что необходимо также синхронизировать сроки передачи застройщикам земельных участков. Так Фонд РЖС укладывается в 8-10 месяцев, у регионов это занимает до трех лет.
Что изменится в правовом регулировании?
Заместитель председателя комитета Госдумы по бюджету и налогам Александр Коган отметил: t/javascript">uot;Концепцией предлагается в дополнение к существующим договорам (Договор аренды земельного участка для его комплексного освоения в целях жилищного строительства и Договор о развитии застроенной территории), ввести в Градостроительном кодексе РФ новый вид – Договор освоения территории в целях строительства жилья экономического класса. По нему Муниципалитет будет обязан предоставить сформированный земельный участок; обеспечить земельный участок до его границ необходимой транспортной, инженерной, коммунальной инфраструктурой (если предусмотрено условиями аукциона); выкупить построенную застройщиком транспортную, инженерную, коммунальную инфраструктуру вне границ земельного участка; обеспечить земельный участок внутри его границ необходимой социальной инфраструктурой; предоставить при необходимости типовой проект застройки территории. Все эти меры направлены на то, чтобы заинтересовать строителей, которые будут обязаны продать жилье по цене, установленной в ходе аукциона на право заключения такого договора. Внедрение новой системы позволит снизить цены на высотное жилье эконом класса как минимум на 20-25%". Для реализации концепции необходимо провести изменения в действующее законодательство. Поправки в Градостроительный, Земельный, Жилищный и Налоговый кодексы, а также в закон о госрегистрации прав на недвижимое имущество разрабатываются Минрегионразвития совместно с экспертами и профильными комитетами Госдумы, и могут быть внесены на рассмотрение парламентариев уже осенью.
Региональный бизнес сомневается в эффективности "аукционов на понижение"
Представители красноярских компаний-застройщиков прокомментировали переход к новой системе проведения торгов на земельные участки.
В частности генеральный директор ООО "Зодчий" Владимир Шабунин считает, что планируемое нововведение, есть ни что иное, как "очередной „зуд“, который может привести к дальнейшему раскачиванию строительной отрасли. Лучше бы наши законники устраняли недочеты в изобретенных ими недостаточно проработанных законах, а государственная система сама бы научилась выполнять хотя бы основную часть законов в строительстве: приказ Министерства регионального развития N 624 „Об утверждении Перечня видов работ по инженерным изысканиям, по подготовке проектной документации, по строительству, реконструкции, капитальному ремонту объектов капитального строительства, которые оказывают влияние на безопасность объектов капитального строительства“, заниматься подготовкой площадок на аукционы с устройством подводящих сетей…Нужно перестать толковать недочеты в законах в пользу бюрократов".
Директор информационной компании "Сибдом", в прошлом сам инженер-строитель Александр Шляхин говорит: "очередной раз делается попытка создать новый закон, при этом государственные структуры забывают выполнять ранее принятые. Так, еще почти год назад Фонд РЖС передал Красноярскому краю 109 гектар федеральных земель, но до сих пор их судьба неизвестна, строительство на этих участках не началось. Более полутора лет в нашем городе не проводилось ни одного аукциона – ни на больших, ни на маленьких площадках. Я считаю, вопрос здесь в большей степени не в цене квадратного метра, а в наличии задела у строительных компаний. Следует шлифовать ранее принятые законы, чтобы отрасль не стояла на месте и строительный рынок не остановился".
Руководитель проекта "Шамони" Иван Молтянский, говоря о переходе на новую систему проведения торгов на земельные участки, поясняет, что пустая земля, без ничего – строителям не нужна. "Площадки должны иметь инфраструктуру – дороги, и, хотя бы минимум сетей – вода, газ, электричество. Но нашей администрации развивать площадки очень сложно, это хлопотно и дорого. Денег в местном бюджете не хватает даже на улучшение существующего, поддержку и функционирование того, что есть. Обустройство инженерной инфраструктурой земельных участков под силу взять краевому или федеральному бюджету. Говорят об этом уже долго и много, но вот результатов пока нет…Магазины, учреждения бытового обслуживания – они появятся, в их строительстве заинтересованы инвесторы, но вот что касается инженерных сетей, то тут требуется помощь и поддержка государства. Так, кстати, делается во всем цивилизованном мире. Уверен, если идея с обустройством земельных участков коммунальной инфраструктурой и дорогами воплотиться в жизнь, то это позволит, в конечном счете, снизить стоимость квадратного метра для конечного потребителя", — приводит свои аргументы Иван Молтянский.
Кстати, попытка проводить аукционы по голландской системе на земельные участки в России уже была. Правда, проводилась она в Москве, где стоимость "квадрата" — из разряда запредельных. В столице голландская систем торгов не прижилась, потому что застройщикам было неинтересно строить жилье по низкой цене. Ведь в чем здесь для них выгода? В дешевых участках. Но с другой стороны находится вещь для них неприятная – дешевые метры. Им оказывается выгоднее взять дорогой участок, но зато не быть ограниченными в конечной цене готовой недвижимости. К тому же так снижаются риски в случае какого-нибудь резкого и незапланированного колебания рынка. Например, если вдруг резко вырастут цены на цемент или металлопрокат, как это уже было у нас несколько лет назад.
Фонд регионального жилищного строительства советует Минэкономразвитию бороться со спекуляцией при проведении торгов
В Фонде РЖС на этот счет есть свое мнение, так глава этой организации Александр Браверман говорит: "Некоторые строители предпочитают высокую маржу при незначительных объемах. Мы считаем, что надо получать прибыль через нормальную маржу за счет большего объема вводимого жилья, в особенности эконом-класса". Есть в новой концепции и другие подводные камни. Так, строители боятся, что на торги будут выставлять только крупные участки, которые мелким застройщикам не под силу. Еще одна опасность — спекуляция на дешевом жилье. Поэтому Минэкономразвитие намерено реализовать целый ряд антиспекулятивных мер. В частности, определен список категорий граждан, кому жилье будет продаваться в первую очередь. Это граждане Российской Федерации, принятые на учет в качестве нуждающихся в жилых помещениях; категории граждан, обязательства РФ по обеспечению жильем которых установлены федеральным законодательством; граждане, имеющие право на получение субсидий и иных выплат в целях улучшения жилищных условий. К тому же будут внесены изменения, по которым ставка налога на перепродажу такого жилья в течение 5 лет будет составлять 10-20%, а его база – стоимость квартиры, рассчитанная исходя из аукционной цены квадратного метра.
Планируется, что нормативная база для проведения аукционов по новым правилам будет разработана и принята в течение сентября этого года.
Ирина Шиколова