Массовые нарушения строителями обязательств перед участниками долевого строительства

 То, что в Красноярске сложилась напряженная ситуация с долевым строительством, не секрет ни для кого. Ни для дольщиков, с завидной регулярностью бывающих обманутыми, ни для соболезнующих чиновников, ни для никогда-ни-в-чем-не-виноватых застройщиков. Массовые нарушения строительными организациями обязательств перед участниками долевого строительства — почти что обыденная тема для разговоров. Однако одними разговорами делу  не поможешь.

Деятельность на строительном рынке долевого участия регулируется Законом РФ от 30.12.2004  N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации".  Этот нормативный акт вступил в силу в апреле 2005 года и призван был навести порядок  в этой сфере. Однако  все объекты, разрешение на строительство которых было получено до этой даты, как бы  выпали из — под действия этого закона. Граждане, заключившие договоры на такие  объекты, оказались наиболее незащищенными. Самым распространенным нарушением их прав  стали ситуации двойной  продажи одного и того же объекта — просто потому, что до вступления в силу этого закона договор долевого участия нигде не регистрировался. В результате перепродать объект по нескольку раз было очень просто — и очень соблазнительно.

  Однако сам по себе закон очень даже неплох. Например, там появился ряд принципиальных положений, а именно: 

- государственная регистрация договоров долевого участия, заключенных  с застройщиком и договоров уступки, которые связаны между собой. Это гарантирует  квартиру от продажи  нескольким хозяевам;

- возложение на застройщика обязательства публично раскрывать информацию о себе и о будущем доме, в том числе и в проектной декларации. Без этого привлечение финансовых средств дольщиков считается незаконным;

-  право залога земельного участка под строящимся объектом или на незавершенный строительством объект. Этот залог служит финансовой гарантией возврата гражданам вложенных ими денежных средств, если строительство остановилось.

Еще законом предусмотрены  условия привлечения денежных  средств. Возможность привлекать денежные средства возникает, если застройщик имеет разрешение на строительство, если им  опубликована проектная документация, если зарегистрировано право собственности застройщика на землю или договор аренды земельного участка (ст.3 названного закона).

Все вышеупомянутое в определенной степени оградило рынок жилья от недобросовестных застройщиков, поскольку для того, чтобы получить земельный участок и разрешение на строительство, застройщик должен доказать серьезность своих намерений. Раньше нередко встречались случаи, когда инвестиционные договоры в строительстве заключались по принципу "пирамиды": строительство одного дома осуществлялось за счет соинвесторов другого.  Запрет перекрестного финансирования разрушил основу существования таких пирамид.

Однако служба строительного надзора и жилищного контроля Красноярского края провела проверки  застройщиков на 252 объектах жилищного строительства. Установлено, что некоторые застройщики продолжают привлекать денежные средства граждан с нарушением требований законодательства — получение денег до государственной регистрации договоров долевого участия, по притворным сделкам (займы, предварительные договоры, применение мер обеспечения). Число административных дел, возбужденных службой по этой категории, продолжает оставаться высоким. За нарушение требований законодательства об участии в долевом строительстве, в том числе, за привлечение денежных средств граждан лицом, не имеющим на это права, лица виновные привлечены к административной ответственности.

Граждане регулярно попадают в "строительную ловушку", то происходит это, скорее всего, из-за их правовой неграмотности. Но и банальную невнимательность со счетов сбрасывать нельзя! Ни в коем случае нельзя заключать договоры со строителями, не изучив документ предельно тщательно. Запомните — нет несущественных пунктов, равно как и нет несущественных денег! Человеческая хитрость чрезвычайно вариативна и поэтому  существуют махинаторы, которые  привлекают  денежные средства, не имея  при этом права строить. То, что за это предусмотрена административная и уголовная ответственность, аферистов обычно не пугает.

Покупка недвижимости — ответственное и дорогостоящее решение. Поэтому перед его принятием нелишним будет знать несколько вещей:

• 1) Заключать только договоры долевого участия в строительстве и регистрировать их в УФРС;
• 2) Избегать оформления предварительного договора купли-продажи, договоров займа, выдачи векселей в обмен на жилье и любых других "суррогатных" схем;
• 3) Договор долевого участия заключается только в письменной форме, в договоре обязательно должен быть указан объект, подлежащий передаче, срок передачи, цена, которая может быть изменена лишь в случаях, оговоренном в договоре, гарантийный срок.
• 4) Отдавать деньги застройщику предпочтительнее только одновременно с государственной регистрацией договора;
• 5) Еще до регистрации договора о долевом участии обязательно:

- ознакомиться с проектной документацией;

- изучить финансовое состояние застройщика, его кредиторскую задолженность,

- узнать про объекты, которые были возведены за последние года, сопоставить проектные сроки строительства и фактические сроки ввода этих объектов

- запросить выписку из УФРС, в которой будет указано объект, который приобретаете,  это важно с целью проверки отсутствия притязаний других лиц на жилье;

- желательно найти знакомых, которые пользовались услугами этого застройщика и получить их рекомендации;

-  не лишней будет и информация, полученная из средств массовой информации, в том числе можно обратить внимание на "черные списки", рейтинги и антирейтинги, которыми изобилует Интернет. К данной информации, конечно, стоит подойти критически, но и принять ее к сведению не помешает;

- чем больше готовность объекта строительства, тем надежнее договор, тем больше шансов его реального исполнения;

- необходимо проявить осмотрительность и осторожность, ведь Вы доверяете на длительный срок чужим лицам значительную сумму денег.

А есть еще и вполне обывательские рекомендации. Вот, скажем, цена. Если она удивительно низкая, это должно Вас сразу насторожить. Равно как и нежелание продемонстрировать документы на строительство, на право пользования земельным участком — эти действия застройщиков должны вызывать сразу сомнение в их добросовестности.

  Важно проявлять активность и на стадии строительства — посещать строительную площадку, звонить интересоваться ходом строительных работ. При нарушениях сроков, при иных  основаниях полагать, что объект не будет сдан в срок, рекомендуется не тянуть и обращаться за юридической помощью, во избежание финансовых и психологических убытков в дальнейшем.