Дом-точка-дом: особенности региональной застройки
Большие солнечные дворы, качели для детей, скамейки для пожилых людей, деревья и клумбы. Многие горожане могут о таком только мечтать. Когда твое окно выходит на стену другого дома, втиснутого туда, где ему быть не полагается, невольно возникает вопрос: неужели необходимо было строить именно здесь? Более того, точечная застройка в городе вроде запрещена. Чиновники уже давно на самом высоком уровне заявили: "Нет — точечной застройки в Красноярске"
Наше мнение, Красноярск не готов к точечной застройке, мы должны возводить новые микрорайоны, заниматься малоэтажным строительством, а не насаждать современные здания в исторической части города. Однако, если строительство ведется на месте сноса ветхого жилья — это точечный подход или нет?
Деньги против красоты
Все дело не только в эстетическом наслаждении красивым видом из окна. Ведь каждый горожанин понимает, что живем мы не в деревне, поэтому окна с выходом на реку или парк имеются далеко не у всех. Жители улицы Красной армии, 36 до некоторого времени чувствовали себя счастливыми людьми. Живут в центре города, все рядом, к тому же недалеко находится сквер, в котором можно и прогуляться, и отдохнуть. Но ситуация изменилась. Вместо зеленой зоны, детской площадки и скамеечек, собираются строить целых два дома. Вот такая урбанизация! Красноярск — не Нью-Йорк, в котором надо пройти несколько кварталов, чтобы найти дерево. Да и красноярцы — не американцы. Мы все еще любим цветы и зелень под окнами и во дворах. Городу-миллионеру нужны новые жилые площади. Для этого и создаются новые районы, ведь город должен расширяться, а не утрамбовываться.
Надо понимать, что дома строятся в центре еще и потому, что в дальние и новые микрорайоны немногие хотят переезжать. Это связано с отсутствием подходящего транспорта, с длительностью дороги на работу или учебу, с повышенной криминальностью в этих районах. Правда, если сравнить стоимость квартиры, например, на улице Горького и в микрорайоне Солнечном, то станет понятно, что намного выгоднее построить дом в центре. В данном случае лоббируются потребности строителей получить дополнительную прибыль, реализовав помещения в центре или обжитом районе по более высокой цене, чем в новостройке. При этом застройщик не несет значительных расходов на наружные коммуникации (водоснабжение, энергообеспечение) и инженерные сооружения, не нужно ломать голову по поводу социальной инфраструктуры. Все довольны, кроме соседей. Но кого они вообще интересуют?
О правах, или что творится по букве закона?
Совершенно очевидно, что так называемая точечная — или уплотнительная — застройка нарушает и ограничивает права собственников уже существующих жилых домов. Как отрицательный фактор она воспринимается не только гражданами, проживающими поблизости от строительной площадки, но и теми, кто чувствует себя недостаточно защищенным от подобных проблем в будущем. Что удивительно, правового определения точечной застройки в официальных документах не существует — и это притом, что права граждан на комфортное проживание объективно страдают. Так что тогда, собственно, с нами происходит?
В данном случае, скорее всего, происходит нарушение застройщиком и муниципальным органом прав собственности жильцов на общее имущество многоквартирного жилого дома.
Общим имуществом в многоквартирном доме, согласно ст. 36 Жилищного кодекса РФ являются: помещения в данном доме, не являющиеся частями квартир, то есть межквартирные лестничные площадки, сами лестницы и лифты, коридоры, технические этажи, чердаки, подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, а также крыши, ограждающие несущие и ненесущие конструкции и оборудование дома. А самое главное для данного случая то, что общим имуществом является еще и земельный участок, на котором расположен данный дом, с элементами озеленения и благоустройства и иные предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства данного дома объекты, расположенные на указанном земельном участке.
Идем далее. Границы и размер земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, определяются в соответствии с требованиями земельного законодательства и законодательства о градостроительной деятельности. А согласно Градостроительному кодексу РФ эти самые размеры, равно как и предельные параметры разрешенного строительства, устанавливаются градостроительным регламентом, который является составной частью правил землепользования и застройки. Данный документ должен быть утвержден нормативными правовыми актами органов местного самоуправления, нормативными правовыми актами органов государственной власти субъектов Российской Федерации. Проблема более чем актуальна — до сих пор на уровне субъекта Российской Федерации — Красноярского края — не принято региональных нормативов градостроительного проектирования. На сегодняшний день только создана экспертная комиссия по подготовке нормативов и утверждено задание.
На муниципальном уровне решением Красноярского городского Совета депутатов от 29.05.2007 принят документ — Правила землепользования и застройки города Красноярска, которые предусматривают предельные параметры разрешенного строительства, реконструкции объектов строительства, зависящие от различных условий, например районов, этажности застраиваемой зоны, в этих коэффициентах строительства гражданину, защищающему свои права, без специальных познаний разобраться сложно.
Кроме того, администрация города считает, что исключить локальную и квартальную застройку невозможно, поскольку немало проблем в центре Красноярска, где много ветхого и аварийного жилья, есть районы с неосвоенными по разным причинам территориями. В последние годы администрация города не продала ни одной площадки внутри существующей застройки. Продаются только крупные участки, под микрорайоны, такие как микрорайон "Покровский" за 400 млн. руб., "Слобода Весны" за 168 млн. руб. Возникает другая проблема — какая из мелких или средних компаний сможет позволить себе такую покупку? Многие будут вынуждены уйти с рынка. В результате - полная монополия на строительном рынке. Поэтому еще в 2005 году для мелких и средних компаний мэрия предусмотрела задел в черте существующей застройки. Эти дома строятся и сейчас.
Через несколько лет останется возможность строительства в основном со сносом ветхого жилья и домов первых типовых серий. И это тоже "точечный" подход. Снос ветхого жилья и строительство на этом месте новых жилых домов позволяет реанимировать старые территории, строить на них новые инженерные сети, дороги, качественно изменять окружающую среду вокруг. Так считают в мэрии, это будущее точечной застройки. Положительные примеры так называемой "точечной" застройки в городе тоже есть - на улице Копылова, за домом № 42, расселили около 40 семей, проживавших в бараках, оборудовали отличный двор. На ул. Горького в связи с новым строительством снесено 40 гаражей и несколько деревянных двухэтажных бараков, переселены в общей сложности 56 семей.
Право голоса или тайный смысл публичных слушаний
Одно нужно знать твердо — если земля оформлена, то естественно вступают в силу механизмы защиты права собственности. Скажем, противостоять — и вполне уверенно — точечной застройке могут граждане — собственники земельного участка. Запрещая строительство на земельном участке, они реализуют свои правомочия собственников в соответствии со ст. 209 Гражданского кодекса РФ. По закону граждане имеют право участвовать в решении вопросов, затрагивающих интересы населения и связанных с изъятием, в том числе путем выкупа, земельных участков для государственных и муниципальных нужд и предоставлением этих земельных участков для строительства. Об этом говорит и п. 3 ст. 31 Земельного кодекса РФ, а именно: при выборе земельных участков для строительства органы местного самоуправления городских или сельских поселений информируют население о возможном или предстоящем предоставлении земельных участков для строительства. Генеральный план территории (ст. ст. 28, 35 Градостроительного кодекса Российской Федерации) также исключает произвольный выбор земельных участков заинтересованным лицом для осуществления желаемой им деятельности.
А теперь представьте себе такую ситуацию — полномасштабное протестное собрание, возмущенные жильцы и оправдывающиеся строители, милиция, представители администрации, а также некий товарищ на входе, который выдает вам бланки для голосования. Потом эти бланки собирает некто, этот же некто их пересчитывает и обнародует. Кстати, голосовать может быть придется просто поднятием рук. Следовательно, можно бурно обсуждать проблему, выставлять пикеты — громко шуметь, но важен же результат — а когда законодательство в этой части не урегулировано, то важно не как голосовали, а как посчитали. Депутаты городского Совета попытались в какой-то степени урегулировать возникающие вопросы и приняли решение Красноярского городского Совета депутатов от 19.05.2009 N 6-88 "Об утверждении Положения об организации и проведении публичных слушаний по вопросам градостроительной деятельности в городе Красноярске", которым предусмотрена процедура проведения публичных слушаний. Однако и этот документ не снял всех имеющихся вопросов — в частности, на наш взгляд, нормы касающиеся лиц, могущих принять участие в голосовании, определен достаточно общо, а главное, непонятно какое значение имеет мнение населения для чиновников.
С одной стороны, в градостроительных актах и нормах земельного законодательства закреплена необходимость информировать заинтересованных лиц о проектируемых строительных работах. С другой стороны, как определить в законодательном эквиваленте последствия выражения отрицательного отношения граждан к проектам чиновничьих решений, и насколько обязательно решение народа для органов власти, наступают ли правовые последствия для должностных лиц, игнорирующих запрещающее решение — эти важнейшие вопросы остаются "за кадром".
Чья земля?
Самый каверзный вопрос в этой ситуации, однако — о хозяевах потенциально застраиваемого участка. Земля под домом и вокруг него не всегда принадлежит жильцам и, если говорить конкретно о Красноярске, чаще всего им вовсе не принадлежит. Тем более что вопрос межевания земельных участков в городе — тема крайне болезненная. Порядок оформления земельных участков под многоквартирным домом регулируется Законом РФ от 29 декабря 2004 года N 189-ФЗ "О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации". Им предусмотрено, что земельный участок, на котором расположены многоквартирный дом и иные входящие объекты, прошедший государственный кадастровый учет, который сформирован до 1 марта 2005 года, переходит бесплатно в общую долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме. Если же такой земельный участок не сформирован до 1 марта 2005 года, то уполномоченный от имени собственников орган вправе обратиться в соответствующую инстанцию с заявлением о формировании земельного участка, на котором расположен многоквартирный жилой дом (п. 3 ст. 16 названного федерального закона).
На основании п. 4 ст. 16 указанного закона формирование земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, осуществляется органами государственной власти или органами местного самоуправления. Данная статья содержит лишь условия перехода земельного участка, на котором расположен многоквартирный жилой дом, в общую долевую собственность, но не определяет порядок такого перехода.
На основании статей 28, 29 Земельного кодекса РФ предоставление гражданам и юридическим лицам земельных участков из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, осуществляется на основании решения исполнительных органов государственной власти или органов местного самоуправления.
Главное, что из всего это следует — то, что изменение жилищного законодательства не влечет автоматического прекращения права государственной или муниципальной собственности на земельный участок путем его перехода в общую долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме. Для такого перехода необходимо соблюдение общего порядка оформления земельно-правовых отношений.
Правда, есть все-таки одна возможность. Основываясь на ст. 37 Жилищного кодекса РФ, можно утверждать, что при приватизации квартиры в многоквартирном жилом доме собственник соразмерно своей доле или площади квартиры получает право долевой собственности и на вышеперечисленное имущество. Тем более, что на основании ст. 16 Закона РФ "О введении в действие Жилищного кодекса РФ" земельный участок, на котором расположены многоквартирный дом, переходит бесплатно в общую долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме. Исходя из изложенного, можно утверждать, что право собственности на земельный участок возникает у собственников помещений в многоквартирных домах в силу закона. Однако в случае возникновения спорной ситуации данную позицию еще необходимо грамотно обосновать и отстоять, но юристы стоят больших денег и вполне могут оказаться на стороне компании-застройщика.
Обыватель по большей части пассивно созерцает на творящееся вокруг законотворчество, однако в данном случае для пассивности места нет. Иначе, фигурально выражаясь, и для вас места не найдется. Формально неоформленная земля в проблемной ситуации легко станет предметом спора! Регистрация прав на землю под многоквартирными жилыми домами сейчас идет крайне низкими темпами. Почему? В силу уже упомянутой позиции граждан, и еще и в силу позиции местных властей, которые могут чинить препятствия, в случае, если испрашиваемая площадь земельного участка под жилым домом представляет интерес для точечной застройки. Кроме того, оформление земли процедура не дешевая и на нее нужно изыскать средства.
"Инсоляция" или без словаря не разберешься
Тот факт, что термина "точечная застройка" в природе нет, кстати, слово "застройка" электронный словарь считает чужеродным, а это, согласитесь, о чем-то да говорит. Как известно, градостроительная деятельность должна происходить с соблюдением требований охраны окружающей среды, экологической безопасности и санитарных правил, благоустройства территорий и при соблюдении прав граждан на благоприятную среду жизнедеятельности (ст. ст. 7, 10, 14 Градостроительного кодекса Российской Федерации). А это значит, что застройщика — в идеале — ждет долгая и кровопролитная война с городскими и инженерными службами, в том числе службами, осуществляющими контроль за безопасностью жизнедеятельности.
Так, в ст. 23 Федерального закона РФ "О санитарно-эпидемиологическом благополучии населения" предусмотрено, что жилые помещения по площади, планировке, освещенности, инсоляции, микроклимату, воздухообмену, уровням шума, вибрации, ионизирующих и неионизирующих излучений должны соответствовать санитарным правилам в целях обеспечения безопасных и безвредных условий проживания.
Инсоляция - это облучение пространства прямыми солнечными лучам, фактор необходимый для среды обитания человека, оказывающий оздоравливающее влияние на живые организмы. Требования к инсоляции предъявляются при размещении объектов, в проектах планировки и застройки микрорайонов и кварталов, проектов строительства и реконструкции отдельных зданий и сооружений и при осуществлении надзора за строящимися и действующими объектами.
Продолжительность и нормы инсоляции регламентируются указанными правилами в жилых зданиях и других учреждениях и зависят от многих факторов (как-то географической широты местности, функционального назначения помещений, планировочных зон города, времени года и т.п.)
Критерии инсоляции разработаны на основании научных исследований и многолетнего опыта нормирования учеными из РАН.
Кроме того, что пунктом 3.1 Санитарных правил и норм "Гигиенические требования к инсоляции и солнцезащите помещений жилых и общественных зданий и территорий. СанПиН 2.2.1/2.1.1.1076-01", утв. Главным государственным санитарным врачом РФ 19.10.2001, установлены требования к инсоляции жилых помещений, в соответствии с которыми продолжительность инсоляции (инсоляцию в простонародье можно было бы окрестить "солнечными ваннами") в жилых зданиях должна быть обеспечена в течение определенного этими нормами времени не менее чем в одной комнате 1 — 3-комнатных квартир и не менее чем в двух комнатах 4-х и более комнатных квартир. Так что тот факт, что новое здание загородило солнце, и любимые фиалки на подоконниках засохли, не просто очень неприятен, но еще и наказуем с юридической точки зрения.
Сколько "Д"? Четыре или пять?
Ясно, что строительство — дело, требующее особых технических разрешений. Например, с точки зрения сейсмической опасности расстояние от дома до дома должно быть не меньше половины высоты здания.
Однако землетрясения бывают не только природными, но и рукотворными. Беда в процессе строительства новых зданий разрушаются старые. Ведь помимо шума при вбивании свай, происходит часто и физическое разрушение рядом стоящих зданий, могут образовываться трещины в фундаменте и стенах. Жители краевого центра, проживающие по улице Лебедевой, 147а, в этом отношении - показательный пример. В фундаменте дома образовалась огромная трещина, которая, по мнению жильцов, возникла из-за строительства нового "точечного" дома. Далее, дом становится аварийным, а чтобы переселить жильцов нужно построить новый. Замкнутый круг, который можно остановить только в том, случае, если город перестанут точечно застраивать.
Понимая, что стройка может вызвать общественные волнения, городская администрация иногда отказывает застройщику, как это было с разрешением на строительство жилого дома по ул. Тельмана в 2009 году. Однако через суд застройщик отстоял свое право и мэрию обязали выдать разрешение.
Городская администрация оправдывается: "Мы находимся меж двух огней. С одной стороны застройщик, который нередко через суд добивается разрешения на строительство объектов, соответствующих нормативам. С другой стороны — жители. Причем стороны друг друга не слышат. Неумение договариваться вредит всем. Строителям, городу, населению. Сейчас мы пытаемся установить ряд правил для строителей при работе внутри существующей застройки. Конечно, все они носят рекомендательный характер. Требуем заменить сваебойную технику. Везде, где возможно, должны применяться буронабивные или вдавливаемые сваи. Требуем, чтобы сварка и работа механизмов по вечерам не мешали населению. Строители должны будут устанавливать современное и надежное ограждение стройплощадки, делать твердое покрытие, обеспечивать ее освещенность. Ночью — обязательно приглушенный свет. Допустимо использовать только новые, надежные башенные краны. Серьезные строительные компании давно работают по этим неписанным правилам. Но даже у них периодически возникают проблемы с жителями близлежащих домов"
Помимо неудобств для соседей, находящихся в непосредственной близости с домами, возводимыми в порядке точечной застройки, существуют проблемы сноса тех объектов социальной инфраструктуры, в которых так нуждаются наши жители. Например, на улице Робеспьера, 32 вместо детского сада собираются возводить здание. Это видимо, ранее провозглашенная чиновниками в программе "Четыре Д", "забота" о Детях, Детском спорте и Досуге, теперь нужно "позаботиться" еще и том, что бы вместо Дома не образовалась "Дырка".
Будущее наше туманно
Несмотря на разразившийся кризис 14 строительных организаций Красноярского края заявили, что не планируют снижать объемы строительства. В частности, компания "Монолитхолдинг" намерена возвести 135 тыс. квадратных метров жилья; компания "Культбытстрой" - свыше 70 тыс. квадратных метров; компания "Сибиряк" - 55 тыс. квадратных метров, а компания "Новый город" — свыше 48 тыс. квадратных метров.
Что тут комментировать? Да, можно уверено сказать — строить будут! Но кто может поручиться, что после реализации всех пунктов не исчезнет еще N-ное количество скверов и детских площадок?
Вот и Президент Российской Федерации говорит, что переход от точечной застройки к комплексной назрел давно, и спасение городов — в развитии новых микрорайонов. Хотелось бы верить, что строители Красноярска окончательно переключатся на строительство новых микрорайонов, и оставят в покое изнемогающий от шума, закатанный в бетон и автомобильные пробки центр города.