Сага о долевом строительстве: вчера – инвестор, завтра - бомж
Властьимущие не скрывают — проблема недостроенных жилых домов в Красноярске стоит остро. Можно долго говорить, кто прав, кто виноват — застройщики, горожане, чиновники. К слову, обвинить во всем можно и мировой экономический кризис. Сложилась напряженная ситуация с долевым строительством, она вызвана массовыми нарушениями строительными организациями обязательств перед участниками долевого строительства. Участились случаи банкротства строительных компаний, а в результате появилась армия обманутых дольщиков.
Финансовое положение некоторых застройщиков в прошлом году изменилось — даже крупные компании были вынуждены переносить сроки передачи квартир по договорам долевого участия. Кроме того, отмечается снижение опубликованных застройщиками проектных деклараций, что связано, в первую очередь, с уменьшением объемов строительства — многие компании приступить к реализации новых проектов, направив основные силы на достройку начатых объектов. И еще — увы, но от финансовой несостоятельности не застрахован даже самый ответственный застройщик. И пусть дольщики имеют в таком случае преимущественное право залога, но граждан в первую очередь интересует именно жилье, а не деньги. Плюс к этому есть такое понятие как "незавершенка", с которой, особенно на стадии нулевого цикла строительства, никак не выручить денежные средства, достаточные для погашения долгов или уплаты процентов за просрочку.
Законодательство не содержит понятия "обманутый дольщик"
Под эту категорию попадают участники долевого строительства, которые пострадали от действий недобросовестных застройщиков. У многих возникает вопрос: может быть вообще исключить участие в долевом строительстве граждан, чтобы исключить социальную напряженность в обществе, отдать это рынок банкам, инвестиционным компаниям, строителям? Однако это неминуемо приведет к удорожанию строительных объектов. В настоящее время участие в долевом строительстве для многих граждан — единственная возможность улучшить свои жилищные условия.
Долевое строительство — это всегда риск. И пусть действия дольщика всегда обусловлены конкретной ситуацией — российская практика показывает, что граждане всегда стремятся навстречу застройщику с широко раскрытыми объятиями и раскрытым кошельком. Проблемы у дольщиков возникают постоянно и касаются вопросов оформления, признания права собственности, государственной регистрации, финансирования, порядка внесения взносов. Много претензий возникает по качеству работ. Мы остановимся лишь на нарушении сроков строительства, в том числе, вследствие приостановления строительства.
Затягивание строительства и нарушение сроков сдачи, предусмотренных договором, — проблема, с которой в последнее время все чаще сталкиваются дольщики, заключившие договоры долевого участия в строительстве нового дома. В некоторых случаях задержки строительства носят временный характер и могут быть вызваны объективными факторами, например удорожанием строительных материалов, трудностями с согласованием, необходимостью сноса жилых строений, попадающих в зону застройки домов, проблем с подключением к инженерным сетям, отсутствием внутриквартальных подъездных дорог. Исходя из конкретной ситуации, может быть, возможно оправдать решение дольщика — немного подождать разрешения этих проблем. Сроки сдачи в эксплуатацию нарушают даже самые благополучные строительные компании. Однако, если очевидно, что застройщик приостановил строительство или злостно нарушает сроки сдачи объекта в эксплуатацию необходимо насторожиться.
Защищаемся
Как же можно защитить свои права в случае нарушения сроков предоставления в собственность объекта недвижимости?
Во-первых, можно расторгнуть договор. В изъятие из общего правила о том, что договор может расторгаться либо по соглашению сторон, либо в судебном порядке, допускается расторжение договора по инициативе участника долевого строительства без обращения в суд. Пункт 1 статьи 9 Закона РФ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" дает возможность дольщику в одностороннем порядке расторгнуть договор (при условии, что застройщику заказным письмом направлено соответствующее уведомление) в следующих случаях:
- застройщик нарушает срок передачи жилого помещения,
- не выполняются требования дольщика по устранению недостатков объекта строительства,
- дом построен с существенными нарушениями требований к качеству,
- застройщик нарушил правила оформления договора поручительства.
Расторгнув договор в одностороннем порядке, инвестор, кроме внесенной за квартиру суммы, получает проценты и пени.
Застройщик в случае одностороннего отказа участника от исполнения договора в течение 20 рабочих дней со дня расторжения договора либо в случае расторжения договора в судебном порядке по инициативе участника долевого строительства в течение 10 рабочих дней со дня расторжения обязан возвратить участнику долевого строительства денежные средства, уплаченные им в счет цены договора, а также уплатить проценты на эту сумму за пользование указанными денежными средствами согласно ч. 2 ст. 9 Закона о долевом участии в строительстве. В случае одностороннего отказа застройщика от исполнения договора застройщик обязан возвратить денежные средства, уплаченные участником в счет цены договора, в течение 10 рабочих дней со дня его расторжения или положить в депозит нотариуса на следующий день данные средства и сообщить об этом участнику долевого строительства. При возврате застройщиком денежных средств в случае его одностороннего отказа от исполнения договора, зачет требований по уплате участником долевого строительства неустойки (пеней) не допускается. При этом необходимо не забывать, что расторжение договора, так же как его заключение или изменение, подлежат регистрации в УФРС.
Если участником долевого строительства является гражданин, то в случае нарушения обязательства застройщиком им выплачивается неустойка в двойном размере, т.е. составляет одну сто пятидесятую ставки рефинансирования Центрального банка РФ.
Принцип полного возмещения убытков заложен в ст. 10 Закона о долевом участии, согласно которому в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательств по договору сторона, не исполнившая свои обязательства или исполнившая недолжным образом, обязана уплатить другой стороне предусмотренные Законом и договором неустойки и возместить в полном объеме причиненные убытки сверх неустойки.
Можно также обратиться в суд с иском о расторжении договора и взыскании убытков. Дольщику нарушением договора нанесен ущерб, в итоге он лишается того, на что был вправе рассчитывать при заключении договора. А именно, каждый дольщик при заключении договора рассчитывал приобрести в собственность недвижимость, чего не произошло, и это естественно причинило ему ущерб и нарушило его права. Соответственно, основанием для предъявления иска о расторжении договора является существенное нарушение обязательств в части соблюдения срока предоставления квартиры. Разумеется, что в данном случае дольщик вправе еще и потребовать от застройщика возмещения убытков, в том числе выплаты рыночной стоимости аналогичной квартиры день вынесения решения в соответствии со ст.398 Гражданского кодекса РФ.
Во-вторых (помните, что мы с вами разбираем стратегии защиты?) можно подать иск о признании права на объект недвижимости и об обязании застройщика передать его. Это подействует только в том случае, если дом сдан в эксплуатацию. Тогда, когда жилой дом не построен или еще нет разрешения на ввод дома, нельзя просить суд о выделе квартиры в натуре.
Когда деньги еще и не наши
Принято считать, что американцы существуют исключительно в кредит. Нас этот весьма симпатичный образ жизни тоже не миновал. Сегодня очень многие попадают в непростую ситуацию, вкладывая в долевое строительство заемные средства. К сожалению, даже в случае приостановления застройщиком строительства дома и обращении дольщика в суд с расторжением договора долевого строительства, гражданин может только вернуть свои деньги. Однако нужно понимать, что кредитный договор это кредитные отношения между банком и заемщиком. С вопросом приостановления действия кредитного договора необходимо обращаться в банк. Закон о долевом участии не распространяется на кредитные отношения.
Хорошо, если инвесторами являются граждане и заключили они договор, чтобы приобрести квартиру исключительно для личных, домашних нужд. Дело в том, что на такие договоры об инвестировании строительства жилья распространяется законодательство о защите прав потребителя. Среди прочих преимуществ:
- пеня за каждый день просрочки согласно ст. 28 Закона РФ "О защите прав потребителей". В случае нарушения сроков выполнения работы исполнитель уплачивает потребителю неустойку в размере трех процентов цены выполнения работы за каждый день просрочки. Сумма взысканной потребителем неустойки не может превышать цену выполнения работы;
- компенсация морального вреда может быть взыскана по ст. 15 указанного Закона;
- при удовлетворении требования потребителя судом за несоблюдение в добровольном порядке требования потребителя взыскивается штраф в размере 50 % от суммы, присужденной судом. Все перечисленное — сложившаяся судебная практика во всех российских судах.
Банкротство застройщика
В последнее время ситуация с приостановлением строительства, к сожалению, свидетельствует о неблагоприятном финансовом положении застройщика. Мониторинг ситуации на рынке дает нам вполне четкое представление о том, что случаев невыполнения обязательств по договорам, приводящих к росту дел о банкротстве строительных фирм, все больше и больше. Как заявил вице-президент Ассоциации строителей России Владимир Пономарев, около 70% строительных компаний России сейчас находятся на грани банкротства.
Конечно, граждане не приучены жалеть тех, кто находится "по другую сторону" баррикад. Однако трудности застройщиков могут быть вполне объективными, связанными с высокой долговой нагрузкой и резким падением объема продаж недвижимости. Собственно, впору ожидать кризиса на строительном рынке, поскольку у многих компаний резко упали продажи. Отдельные компании смогли реструктуризировать свои кредиты. И ясно, что большие проблемы у них еще не закончились, ведь гасить задолженность перед банками нечем и неоткуда. Поэтому значительная часть застройщиков находится в разной степени готовности к процедуре банкротства. А кое-кто из них эту процедуру уже запустил. Пострадают все — и юридические лица, то есть банки и кредиторы, и обычные граждане, инвестировавшие свои денежные средства в строительство, но не получившие жилья.
Инвестор всегда в проигрыше
С сожалением приходится констатировать, что участник долевого строительства, столкнувшийся с проблемой приостановления или прекращения застройщиком строительства по причине банкротства, практически лишен эффективных способов судебной защиты своих прав. Так в соответствии с п. 1 ст. 6 Закона о долевом участии застройщик обязан передать участнику долевого строительства объект долевого строительства не позднее срока, который предусмотрен договором. Однако дольщик не имеет оснований требовать передачи объекта (жилого или нежилого помещения), если он еще не завершен и строительство дома еще не закончено.
Да и требование о взыскании денежных средств не имеет реальной перспективы, поскольку на стадии исполнительного производства с неплатежеспособного застройщика попросту взять будет нечего. И даже если у компании вдруг да найдутся деньги, они до инвесторов могут попросту не добраться. В соответствии со ст. 137 Закона РФ "О несостоятельности (банкротстве)" участники долевого строительства попадают в кредиторы последней третьей очереди — а это значит, что свои требования они будут получать после удовлетворения требований двух первых очередей, наряду с банками и другими юридическими лицами.
Безвыходное положение инвесторов, столкнувшихся с неплатежеспособным застройщиком, побуждает их к довольно нестандартным способам завершения строительства. Последнее время распространен поиск другого застройщика и перевод на него обязательств по ранее заключенным договорам участия в долевом строительстве. В этом случае также возможны задержки строительства, в том числе и в связи с несогласием отдельных инвесторов на замену застройщика. Проблемой является и согласование между новым застройщиком и участниками долевого строительства размера дополнительных взносов, необходимых для завершения строительства многоквартирного дома.
Думать — заранее, бороться — вместе
В соответствии с ч. 1 ст. 139 Жилищного кодекса РФ в строящихся многоквартирных домах товарищество собственников жилья может быть создано лицами, которым будет принадлежать право собственности на помещения в таких домах. Любое сообщество людей представляет собой значимую силу, и скорость решения проблемы будет зависеть от единения инвесторов, их рвения в борьбе с общими проблемами и рационального подхода в решении этих проблем.
Положительными иллюстрациями этого тезиса являются несколько красноярских "недостроек" — жилой дом по улице Северо-Енисейская, первая очередь по улице Судостроительная, 10-я блок-секция дома по улице Грунтовая, 28а. На этих объектах сейчас ведется работа по достройке, подключению к инженерным сетям, подготовке документов к вводу в эксплуатацию. Скажем, инвесторы здания по улице Грунтовая самостоятельно провели внутреннюю отделку дома, решили вопрос с оборудованием подъезда лифтами и с управляющей компанией.
Не нужно думать, что государственные структуры в подобных случаях хранят гордое молчание. В конце концов, Конституция Российской Федерации провозглашает достаточный уровень жизни гражданам и защищает конституционное право каждого на жилище. Местная власть должна помогать разбираться гражданам в подобных конфликтах, и она это действительно делает. Региональная и муниципальная власть в крае использует весь набор имеющихся рычагов и механизмов, начиная от привлечения нерадивых строителей и приостановления их деятельности, приостановления деятельности по сбору денежных средств от населения и заканчивая поиском способов ввода объекта в эксплуатацию.
Недавно депутаты Законодательного собрания приняли краевой закон "О мерах государственной поддержки граждан — участников долевого строительства, пострадавших от действия (бездействия) застройщиков на территории края". Краевой закон предусматривает получение дольщиками кредитов для завершения строительства многоквартирных домов, оплату процентной ставки по которому будет компенсировать бюджет края в виде социальных выплат. Краевым законом предусмотрено, что сумма займа рассчитывается пропорционально общей площади жилого помещения и не должна превышать 300 тыс. рублей. Обманутые красноярские дольщики могут получить помощь от государства. Пока в адресный перечень красноярских домов с обманутыми дольщиками вошли только шесть объектов. Краевое правительство утвердило список недостроенных многоквартирных домов, где инвесторы могут рассчитывать на получение субсидии из регионального бюджета для завершения объекта и его ввода в эксплуатацию. В перечень включены шесть объектов: три дома ООО "Стройтехника", дом ООО "Красноярец Плюс" на улице Грунтовой, дома на улицах Северная и Северо-Енисейская ТСЖ "Пять звезд". Всего же количество обманутых дольщиков в Красноярске составляет порядка тысячи человек, однако рассчитывать на субсидию могут лишь те инвесторы, дома которых находятся в стадии высокой степени готовности. Согласно краевому закону на объекте должны быть уже возведены несущие и ограждающие конструкции. В целях реализации краевого закона о государственной поддержке граждан-участников долевого строительства, пострадавших от действий (бездействия) застройщиков, начали свою работу консультационные пункты по работе с обманутыми дольщиками при администрациях районов города. В консультационных пунктах дольщики, вложившие средства в строительство указанных домов, смогут получить полную информацию и подать документы, необходимые для включения в Реестр граждан, пострадавших от действий застройщиков, а затем в Реестр получателей социальной выплаты на возмещение расходов по оплате процентов по кредитам (займам), направленным на завершение строительства.
Работу с гражданами будут вести специалисты районных администраций, службы строительного надзора и жилищного, представители компаний-застройщиков. Консультационные пункты по работе с обманутыми дольщиками будут вести свою работу по следующим адресам:
- в Свердловском районе- ул. 60 лет Октября, д. 46, каб. 210;
- в Железнодорожном районе- ул. Ленина, д. 160, каб. 104;
- в Центральном районе- пр. Мира, д. 63, каб. 344, 108;
- в Кировском районе- ул. Вавилова, д. 56, каб. 1-01, 1-02, 1-14, 1-12.
А еще стало известно, что Министерство экономического развития намерено внести изменения в закон о банкротстве, дабы обеспечить граждан дополнительной защитой. Среди прочих приятных дольщику мыслей наблюдается идея установить приоритетное погашение задолженности перед дольщиками на стадии банкротства по сравнению с иными, даже залоговыми предметами. Отдельной ремаркой здесь граждане, нуждающиеся в улучшении жилищных условий.
Позитивно выглядит и замысел о том, чтобы приравнять граждан, имеющих нормальный договор долевого участия, и иных лиц, вынужденных к оформлению "суррогатных" схем, хотя бы на стадии банкротства застройщика. Также планируется предусмотреть преимущественное право муниципальных образований или региональным властям на выкуп объектов обанкротившихся застройщиков, а также возложения на покупателей имущества банкротов обязанностей по достройке многоквартирных домов и других объектов недвижимости. Однако все это — только проект, и в каком виде примет федеральный закон Государственная Дума — неясно.