3 ААС обобщил практику разрешения споров о предоставлении земельных участков для строительства
Третий арбитражный апелляционный суд подготовил обобщение по рассмотрению споров об оспаривании ненормативных правовых актов, связанных с предоставлением земельных участков для строительства.
Документ подготовлен в целях "формирования единообразной судебной практики по правовой оценке отдельных обстоятельств, указываемых уполномоченными органами в качестве оснований к отказу в выборе земельного участка, выявления спорных вопросов, представляющих трудности в их решении, по которым отсутствует официальная позиция Президиума и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, подготовка разъяснений по таким вопросам".
При подготовке обобщения 3 ААС проанализирована судебная практика за полтора года (с 1 января 2012 по 30 июня 2013) по делам об оспаривании ненормативных правовых актов, связанных с принятием решения о предоставлении земельных участков с предварительным согласованием места размещения объекта. Из 24 дел этой категории при повторном рассмотрении 3 ААС оставлены без изменения решения судов первой инстанции по 15 делам (62,5 %), по 9 делам (37,5 %) решения судов отменены и приняты новые судебные акты. В Федеральный арбитражный суд Восточно-Сибирского округа обжаловано 13 из анализируемых 24 судебных актов Третьего арбитражного апелляционного суда, что составило 54,2 %. Все обжалуемые судебные акты 3 ААС судом кассационной инстанции оставлены без изменения. По одному делу (№ А33-12841/2012) ВАС РФ отказано в передаче дела для пересмотра в порядке надзора судебных актов судов апелляционной и кассационной инстанций.
Наиболее распространенной причиной отмены решений судов первой инстанции стало неправильное применение норм материального права (4 дела – № А33-20275/2012, № А33-10826/2012, № А33-15823/2011, № А33-13174/2012), на втором месте — неполное выяснение обстоятельств, имеющих значение для дела (3 дела – № А33-12841/2012, № А33-11892/2012, № А33-13434/2012); еще по двум делам решения были отменены в связи с нарушением норм процессуального права (№ А33-6132/2012, № А33-12837/2012).
В 3-м апелляционном суде сложность правоприменения при рассмотрении данной категории дел связывают с тем, что за редким исключением Земельный кодекс не раскрывает формы и сроки информирования населения органами местного самоуправления о возможном или предстоящем предоставлении земельных участков для строительства, а также формы, сроки и процедуры участия граждан в решении вопросов, связанных с предоставлением земельных участков для строительства, когда это затрагивает их интересы.
Таким образом, "особенность указанной категории дел заключается в необходимости применения широкого спектра нормативных правовых актов, поскольку правовая норма об условиях выбора земельного участка является отсылочной и не содержит императивно установленного перечня оснований для принятия решения, прекращающего процедуру предоставления земельного участка для строительства с предварительным согласованием места размещения объекта. При рассмотрении таких дел требуется изучение обстоятельств, послуживших основаниями к отказу в предоставлении земельного участка, и соотнесение их с требованиями земельного, кадастрового, градостроительного, природоохранного и иного законодательства, регулирующего использование определенной территории".
По итогам анализа и обобщения судебной практики 3 ААС сформулированы следующие правовые позиции.
1. Предоставление земельного участка для строительства в случае, если на данный земельный участок претендуют несколько лиц, должно осуществляться путем проведения торгов в соответствии со статьей 38 ЗК РФ, статьями 447, 488 ГК РФ (дела № А33-6132/2012, № А33-19857/2012), что соответствует правовой позиции Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, сформулированной в постановлении от 14.09.2010 № 4224/10.
2. Акт о выборе земельного участка может быть оформлен конкретному лицу только после публичного информирования населения о возможном или предстоящем предоставлении земельного участка для строительства. Невыполнение обязанности по публичному информированию населения является нарушением порядка предоставления земельных участков для строительства объектов недвижимости с предварительным согласованием места размещения объекта (дела № А33-6132/2012, А33-16343/2012, № А33-12837/2012, № А33-11892/2012, № А33-13174/2012, А33-12841/2012).
При этом 3 ААС пришел к выводу о том, что публичное информирование населения о предоставлении земельного участка для строительства после утверждения заявителю акта выбора земельного участка и предварительного согласования места размещения объекта при отсутствии иных заинтересованных в предоставлении земельного участка лиц не является основанием отмены решений о предварительном согласовании места размещения объекта (дело № А33-9162/2012).
3. Решение органа местного самоуправления об отказе в предоставлении разрешения на условно разрешенный вид использования земельного участка должно быть мотивировано с учетом заключения о результатах публичных слушаний и рекомендаций комиссии по подготовке проекта правил землепользования и застройки. Такое решение является незаконным при отсутствии в нем указания на основания отказа в предоставлении разрешения, поскольку ответственность за правильность принимаемого решения возлагается на орган местного самоуправления (дела № А33-5055/2012, № А33-14020/2012).
4. В соответствии со статьями 30, 31 ЗК РФ земельный участок предоставляется для строительства свободным от строений и прав третьих лиц.
О несвободности земельного участка, по мнению 3 ААС, свидетельствует и наличие неразрешенного спора о праве собственности на строения расположенные на данном земельном участке (дело № А33-3032/2012), самовольных построек (дело № А33-13393/2011).
При этом расположение сетей инженерного обеспечения, не принадлежащих заявителю, не является основанием для отказа в выборе земельного участка и предварительного согласования места размещения объекта, при условии, что имеется согласие собственника таких сетей на отвод участка заявителю и выносе этих сетей (дело № А33-18327/2012, № А33-13320/2012).
5. Отказ в предоставлении земельного участка по мотиву нарушения предполагаемым размещением объекта капитального строительства прав и законных интересов собственников объектов недвижимости, расположенных на земельном участке, при непредставлении органом местного самоуправления доказательств принадлежности таких объектов конкретным физическим и юридическим лицам является незаконным (дело № А33-10826/2012).
6. В предварительном согласовании места размещения объекта не может быть отказано по мотиву принятия решения о предоставлении земельного участка путем проведения торгов, если на момент обращения с заявлением о предоставлении земельного участка для строительства объекта испрашиваемый земельный участок не сформирован (дела № А33-8796/2012, № А33-15823/2011).
7. Сформированный, но не закрепленный за гражданином или юридическим лицом земельный участок, не может быть предоставлен для строительства с предварительным согласованием места размещения объекта (дела № А33-10826/2012, № А33-11346/2011, № А33-12837/2012).
Аналогичные выводы о несоблюдении ответчиком процедуры выбора земельного участка и предварительного согласования места размещения объекта, предусмотренной статьями 30, 31, 32 ЗК РФ, содержатся в постановлениях Третьего арбитражного апелляционного суда по делам № А33-11892/2012, № А33-13174/2012, № А33-12841/2012, № А33-16343/2012, оставленными без изменения ФАС ВСО.
8. Основанием отказа в предоставлении земельного участка для строительства является нарушение предполагаемым размещением объекта капитального строительства прав и законных интересов физических, юридических лиц (дело № А33-11206/2012).
Препятствием для предоставления земельного участка заявителю стало то, что испрашиваемый им участок, и арендуемый заявителем для эксплуатации фактически существующей временной автостоянки, пересекается с границами земельного участка, предоставленного в аренду другому лицу для строительства лечебно-оздоровительного центра на основании соответствующего распоряжения органа местного самоуправления. Тем самым предоставление испрашиваемого участка заявителю нарушало права лица, планирующего строить лечебно-оздоровительный центр.
9. У юридического лица, не подтвердившего факт перехода к нему в порядке правопреемства права аренды в отношении земельного участка, предоставленного реорганизованному юридическому лицу, не возникает право на заключение договора аренды указанного земельного участка на новый срок (дело № А33-20156/2011).
10. В продлении срока предоставления земельного участка для строительства не может быть отказано по мотиву неиспользования земельного участка в целях строительства в течение трех лет, если в указанный период времени арендатором осуществлялись мероприятия по освоению участка.
При этом мероприятиями по освоению земельного участка признаются ведение работ по разработке проектной документации и подготовке документов для получения разрешения на строительство, расходы на проектные и изыскательские работы (дело № А33-20275/2012), прокладка инженерных коммуникаций, выполнение инженерно-геологических работ, подготовительных работ, направленных на предоставление земельного участка в аренду, обращение за выдачей разрешения на строительство (дела № А33-18352/2012, № А33-16968/2012).
11. Размер земельного участка, определенный оранном местного самоуправления в порядке предварительного согласования места размещения объекта, должен быть сопоставим с размером земельного участка, сформированного в установленном порядке (дело № А33-13434/2012).
С полным текстом обобщения судебной практики по рассмотрению споров, связанных с предоставлением земельных участков для строительства, можно ознакомиться здесь.