Новеллы законодательства об обращении взыскания на заложенное имущество
Новой главой в работе нотариусов стал принятый Государственной Думой Российской Федерации Федеральный закон № 405-ФЗ от 06 декабря 2011 года "О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации в части совершенствования порядка обращения взыскания на заложенное имущество". Изменению подверглись положения ряда основополагающих законодательных актов, среди них: Гражданский кодекс РФ, Федеральный закон "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним", Федеральный закон " Об ипотеке", Закон Российской Федерации "О залоге", Федеральный закон "Об исполнительном производстве", Основы законодательства РФ о нотариате, внесены изменения в часть вторую Налогового кодекса Российской Федерации, Федеральный закон "Об обществах с ограниченной ответственностью".
Настоящий Федеральный закон вступает в силу по истечении девяноста дней после дня его официального опубликования, за исключением статьи 7 настоящего Федерального закона, которая вступает в силу с 1 января 2012 года, но не ранее чем по истечении одного месяца со дня его официального опубликования. Таким образом, начиная с 07 марта 2012 года, начнут работать на практике важные нововведения.
Целью принятия настоящего Федерального закона явилось развитие института ипотечного кредитования путем сокращения срока осуществления государственной регистрации ипотеки, а также облегчение порядка обращения взыскания на заложенное имущество. Федеральным законом упорядочена процедура внесудебного обращения взыскания на предмет залога и ипотеки по исполнительной надписи нотариуса, конкретизирован перечень предоставляемых документов и порядок направления нотариусом уведомления залогодателю.
Изменение порядка участия нотариусов в сфере государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, упорядочивание процедуры внесудебного обращения взыскания на предмет залога и ипотеки по исполнительной надписи нотариуса, повлекло изменение роли нотариуса в указанных процессах и, как закономерность, увеличение степени ответственности за предоставленные законодателем полномочия. В связи с этим, изменениям подвергся порядок страхования гражданской ответственности нотариусов. После вступления изменений в силу минимальные размеры страховой суммы по договору страхования гражданской ответственности нотариусов увеличатся на 500000 рублей. Таким образом, риск ответственности нотариуса, занимающегося частной практикой, по обязательствам, возникающим вследствие причинения вреда при осуществлении нотариальной деятельности, должен быть застрахован для нотариуса, имеющего нотариальную контору в городском поселении, по договору страхования гражданской ответственности на сумму не менее 2000000 рублей, для нотариуса, имеющего нотариальную контору в сельском поселении, размер страховой суммы по договору страхования гражданской ответственности нотариуса не должен быть менее 1500000 рублей. Кроме того, ст. 18 Основ законодательства Российской Федерации о нотариате дополнена частью седьмой, содержащей требование нотариусу, занимающемуся частной практикой и удостоверяющему договоры ипотеки, заключить договор страхования гражданской ответственности на сумму не менее 5000000 рублей. Не менее чем на 500000 рублей на каждого нотариуса-члена региональной нотариальной палаты обязаны будут застраховать своих членов и соответствующие нотариальные палаты.
В соответствии с изменениями, внесенными названным законом в Федеральный закон "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним", упрощен порядок проведения государственным регистратором правовой экспертизы документов, представленных для государственной регистрации ипотеки, если договор ипотеки, либо договор, на основании которого регистрируется ипотека в силу закона, нотариально удостоверен. В этом же случае сокращен срок для государственной регистрации этих договоров. В связи с чем, в случае, если ипотека возникла на основании нотариально удостоверенного договора об ипотеке, государственная регистрация ипотеки земельных участков, зданий, сооружений, нежилых помещений проводится не позднее чем в течение пяти рабочих дней со дня приема заявления и документов, необходимых для государственной регистрации.
В ближайшее время у нотариусов появится возможность бесплатного получения информации о зарегистрированных правах на недвижимое имущество в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним (Росреестр) в ходе совершения нотариального действия. Сведения о правах наследодателя на объекты недвижимого имущества, обобщенные сведения о правах наследодателя на имеющиеся у него объекты недвижимости могут быть предоставлены по запросу нотариуса в связи с открытием наследства. По запросу нотариуса также представляются и сведения о правах на объекты недвижимого имущества и (или) копии правоустанавливающих документов, в связи с истребованием сведений и документов, необходимых для совершения нотариального действия, в том числе сведения о правах залогодержателя на предмет ипотеки и (или) копии правоустанавливающих документов, сведения о содержании правоустанавливающих документов в связи с проверкой нотариусом условий совершения исполнительной надписи.
Названным законом вводится новое нотариальное действие: передача или подача нотариусом (либо уполномоченным лицом) в орган, осуществляющий государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним, заявления о государственной регистрации права, если сделка-основание для государственной регистрации прав на недвижимость нотариально удостоверена. В этой связи, при нотариальном удостоверении договора об ипотеке, договора, влекущего за собой возникновение ипотеки в силу закона, стороны вправе обратиться к нотариусу, удостоверившему такие договоры, для представления нотариусом заявления о государственной регистрации таких договоров и иных документов, предусмотренных федеральными законами и иными нормативными правовыми актами, в орган, осуществляющий государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним. После государственной регистрации права на недвижимое имущество нотариус передает сторонам зарегистрированный договор или, в случае, если в соответствии с федеральным законом регистрация договора не осуществляется, иной документ, подтверждающий регистрацию права. Закон предусматривает возможность нотариуса или помощника нотариуса предоставить заявление о погашении регистрационной записи об ипотеке в Едином реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним по нотариально удостоверенному договору об ипотеке в определенных законом случаях. К таким случаям относятся, во-первых, совместное обращение к нотариусу залогодателя и залогодержателя, во-вторых, обращение залогодержателя и, в-третьих, обращение залогодателя, в указанном случае необходимо представление ряда документов, среди них:
- нотариально удостоверенный договор, обязательства по которому обеспечены залогом, нотариально удостоверенный договор о залоге, которые содержат условие о возможности обращения взыскания на заложенное имущество во внесудебном порядке (нотариально удостоверенный договор, обязательства по которому обеспечены залогом, или нотариально удостоверенный договор о залоге и нотариально удостоверенное соглашение об обращении взыскания на заложенное имущество во внесудебном порядке);
- документ, подтверждающий исполнение залогодателем обеспеченного залогом обязательства, подписанный залогодержателем и содержащий обязательно также информацию о суммах и датах получения исполнения в счет погашения обязательств должника по соответствующему договору;
- закладная, содержащая отметку владельца закладной об исполнении обеспеченного ипотекой обязательства в полном объеме, в случае, если права залогодержателя удостоверены закладной.
В случае обращения к нотариусу залогодателя с заявлением о погашении регистрационной записи об ипотеке в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним нотариус направляет уведомление залогодержателю в порядке, установленном Федеральным законом "Об ипотеке (залоге недвижимости)" или Законом Российской Федерации "О залоге", по адресу, указанному залогодержателем в договоре об ипотеке или в договоре, влекущем за собой возникновение ипотеки в силу закона, а в случае, если права залогодержателя удостоверены закладной, по указанному в закладной адресу лица, являющегося законным владельцем закладной.
В случае непредставления залогодержателем возражений по истечении четырнадцати дней со дня получения им предусмотренного законом уведомления, нотариус подает заявление о погашении регистрационной записи об ипотеке в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним.
Федеральным законом от 06 декабря 2011 года № 405-ФЗ изменен перечень случаев, когда не допускается удовлетворение требований залогодержателя за счет заложенного имущества во внесудебном порядке и взыскание на предмет залога может быть обращено только по решению суда. К таким случаям относятся: залогодатель - физическое лицо в установленном порядке признано безвестно отсутствующим; заложенное имущество является предметом предшествующего и последующего залога, при которых применяются разный порядок обращения взыскания на предмет залога или разные способы реализации заложенного имущества; имущество заложено в обеспечение исполнения разных обязательств нескольким созалогодержателям (ч. 2 ст. 349 ГК РФ). Кроме того, в Федеральном законом "Об ипотеке (залоге недвижимости)" установлен случай, когда право залогодателя на заложенное имущество не зарегистрировано в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним.
Из ранее предусмотренного законодательством перечня случаев, когда не допускалось удовлетворение требований залогодержателя за счет заложенного имущества во внесудебном порядке и взыскание на предмет залога могло быть обращено только по решению суда, исключены следующие случаи: для ипотеки имущества физического лица требовалось согласие или разрешение другого лица или органа; предметом ипотеки является предприятие как имущественный комплекс; предметом ипотеки является имущество, находящееся в общей собственности, и кто-либо из его собственников не дает согласия в письменной или иной установленной федеральным законом форме на удовлетворение требований залогодержателя во внесудебном порядке.
Изменения, внесенные законодателем, коснулись порядка внесудебного обращения взыскания на заложенное имущество. Обращение взыскания на предмет залога - это процедура, в результате которой залогодержатель подтверждает свое право на преимущественное удовлетворение требований за счет стоимости заложенного имущества. Факт обращения взыскания имеет материально правовые последствия: предоставляет право реализовать имущество. Право залогодержателя приступить к реализации заложенного имущества может быть подтверждено либо решением суда, либо исполнительной надписью нотариуса, полученными в результате обращения взыскания.
Если договор о залоге, содержащий условие об обращении взыскания на заложенное имущество во внесудебном порядке, удостоверен нотариально, в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения должником обеспеченного залогом обязательства допускается обращение взыскания на предмет залога по исполнительной надписи нотариуса без обращения в суд в порядке, установленном законодательством Российской Федерации о нотариате и законодательством Российской Федерации об исполнительном производстве.
В настоящее время, законодателем определены два условия совершения исполнительной надписи. Исполнительная надпись совершается, если:
1) представленные нотариусу документы подтверждают бесспорность требований взыскателя к должнику;
2) со дня, когда обязательство должно было быть исполнено, прошло не более чем два года.
Раньше, при обращении залогодержателя за совершением исполнительной надписи, нотариус должен был известить залогодателя о предстоящем совершении исполнительной надписи и предоставить ему семидневный срок с даты получения залогодателем указанного уведомления для заявления возражений. При поступлении возражений нотариус оценивал доводы залогодателя на предмет наличия признака бесспорности относительно требований залогодержателя. Таким образом, нотариусу предлагалось не только известить залогодателя, но и оценить его возражения. Нетрудно предугадать, что большинство залогодателей, уклоняющихся от исполнения обязательства и от передачи предмета залога залогодержателю, найдут и что возразить залогодержателю, и чем объяснить свое поведение. При отсутствии признака бесспорности нотариус должен был отказать в совершении исполнительной надписи. Нотариусы, в свою очередь, не имея ни возможности, ни желания заменять суд, при получении возражений залогодателя были вынуждены отказывать в совершении исполнительной надписи. В настоящее время исполнительная надпись нотариусом совершается, если представленные нотариусу документы подтверждают бесспорность требований взыскателя к должнику, таким образом, нотариус не должен извещать должника для заявления последним возражений с целью оценки доводов должника на предмет наличия признака бесспорности относительно требований залогодержателя.
Некоторые изменения коснулись способов реализации заложенного имущества. В отношении движимого имущества и недвижимого имущества при судебном порядке обращения взыскания заложенное имущество реализуется путем продажи на публичных торгах. При этом законом установлена возможность договорной реализации заложенного имущества по решению суда (ст. 24.1 Закона РФ о залоге). Таким образом, суд, принимая решение об обращении взыскания на заложенное движимое имущество, устанавливает порядок реализации заложенного имущества в соответствии с условием о порядке реализации, установленным договором. В данном случае речь идет о порядке реализации заложенного имущества по соглашению сторон. В отношении движимого имущества стороны могут прийти к соглашению о реализации на торгах по правилам ст. 447, 448 ГК РФ; если сторонами договора являются юридические лица и (или) индивидуальные предприниматели и договор залога заключен в обеспечение обязательств, связанных с предпринимательской деятельностью, стороны также могут указать один способ или несколько способов реализации предмета залога, в том числе предусмотреть следующие положения: оставление за собой предмета залога залогодержателем; продажа предмета залога третьему лицу залогодержателем или комиссионером, действующим на основании заключенного между ним и залогодержателем договора комиссии.
В отношении недвижимого имущества установлен договорной способ реализации путем проведения открытого аукциона. Если сторонами договора являются юридические лица и (или) индивидуальные предприниматели, и договор ипотеки заключен в обеспечение обязательств, связанных с предпринимательской деятельностью, способом реализации предмета ипотеки может быть оставление залогодателем заложенного имущества за собой.
Новеллой законодательства является возможность внесудебного порядка обращения взыскания на долю или часть доли в уставном капитале общества с ограниченной ответственностью на основании договора о залоге, содержащего условие о возможном обращении взыскания на заложенное имущество во внесудебном порядке. Ранее норма закона устанавливала, что обращение взыскания на долю или часть доли участника общества по долгам участника по требованию кредиторов допускалось только на основании решения суда и никаких исключений данная норма не содержала, поэтому применялась и к залоговым кредиторам.
Практика применения покажет, насколько жизнеспособными и востребованными окажутся новшества законодателя.
Рычкова Анжелика Анатольевна, Член Методического совета Нотариальной палаты Красноярского края, нотариус г. Красноярска