3 ААС опубликовал анализ судебной практики об участии субъектов малого и среднего предпринимательства в приватизации арендованной недвижимости

Третий арбитражный апелляционный суд проанализировал судебные споры, связанные с участием субъектов малого и среднего предпринимательства в приватизации арендуемого ими государственного и муниципального недвижимого имущества. Проведенный анализ судебной практики касается применения арбитражными судами норм Федерального закона № 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства" при рассмотрении дел об оспаривании ненормативных правовых актов государственных и муниципальных органов.

При рассмотрении споров, связанных с обжалованием субъектами малого и среднего предпринимательства решений уполномоченных органов власти об отказе в реализации преимущественного права приватизации (выкупа) арендуемой ими недвижимости, находящейся в государственной или муниципальной собственности, арбитражным судам  приходится устанавливать наличие либо отсутствие у таких субъектов права на преимущественную приватизацию и соблюдение ими порядка его реализации,  а также принадлежность приватизируемого объекта к недвижимому имуществу, права на которое подлежат государственной регистрации. Соответственно, судебная практика по указанной категории дел обобщена и проанализирована 3 ААС применительно к названным обстоятельствам.

В ходе подготовки документа  проанализированы 30 дел, рассмотренных арбитражными судами в 2010 году и в период с 1 января по 15 апреля 2011 года. В разрезе судов первой инстанции анализируемые дела представлены следующим образом: Арбитражный суд Красноярского края — 26 дел (около 0,60% от общего количества дел суда, обжалованных в апелляционном порядке), Арбитражный суд Республики Хакасия — 4 дела (около 0,45% от общего количества дел суда, обжалованных в апелляционном порядке).  По 27 делам выводы арбитражного суда первой инстанции поддержаны Третьим арбитражным апелляционным судом, по 3  делам — судебные акты арбитражного суда первой инстанции отменены. Впоследствии, 14 из указанных актов обжалованы в Федеральный арбитражный суд Восточно-Сибирского округа, но оставлены им без изменения. В порядке надзора акты Третьего арбитражного апелляционного суда по анализируемым делам не пересматривались.

По итогам проведенного анализа споров рассматриваемой категории, Третьим арбитражным апелляционным судом сформулированы следующие правовые позиции.

1. Лицо, которое претендует на реализацию преимущественного права должно быть субъектом малого и среднего предпринимательства, не указанным в части 3 статьи 14 Федерального закона от 24 июля 2007 года № 209-ФЗ "О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации":

1.1. Закон № 159-ФЗ не предоставляет преимущественное право на приобретение арендуемого имущества субъектам малого и среднего предпринимательства, фактически осуществляющим предпринимательскую деятельность в сфере игорного бизнеса (дело № А33-10162/2010);

1.2. Закон № 159-ФЗ не предоставляет преимущественное право на приобретение арендуемого имущества субъектам малого и среднего предпринимательства, являющимся ломбардами (дело  А33-4896/2010, дело № А33-7476/2010);

1.3. Лицо, не являющееся  субъектом малого и среднего предпринимательства на дату вступления в силу Закона № 159-ФЗ, не обладает преимущественным правом на приватизацию арендуемых помещений (дело № А33-3789/2010, дело № А33-1609/2010).

2.  Для реализации преимущественного права на приватизацию арендуемое имущество согласно абзацу 1 статьи 3 Закона № 159-ФЗ должно находиться  в государственной или муниципальной собственности:

2.1. Поскольку испрашиваемое помещение продано другому лицу на аукционе, вследствие чего выбыло из муниципальной собственности, то отказ уполномоченного органа в реализации преимущественного права заявителя на приобретение арендуемого имущества является законным (дело № А33-14140/2010);

2.2. Унитарное предприятие в отношении имущества, находящегося у него на праве хозяйственного ведения и переданного в аренду, не обязано осуществлять возмездное отчуждение этого имущества в порядке, установленном частью 2 статьи 9 Закона № 159-ФЗ (Дело № А33-21467/2009).

3. В соответствии с пунктом 1 статьи 3 Закона № 159-ФЗ арендуемое имущество должно находиться во временном владении и (или) временном пользовании субъекта малого и среднего предпринимательства непрерывно в течение двух и более лет до дня вступления в силу Закона № 159-ФЗ в соответствии с договором или договорами аренды такого имущества:

3.1. Предпринимателю отказано в реализации преимущественного права на приобретение арендуемого нежилого помещения, так как срок аренды части нежилого помещения составляет менее двух лет до момента вступления в силу Закона № 159-ФЗ (дело  № А33-6386/2010);

3.2. Общество непрерывно владело и пользовалось нежилыми помещениями на условиях аренды на основании дополнительных соглашений к договору аренды, содержащих все существенные условия договора аренды, поэтому арбитражный суд отклонил довод уполномоченного органа о том, что договор аренды нежилого помещения  на срок более одного года не заключен в связи с отсутствием его государственной регистрации (дело № А33-8447/2010);

3.3. Отказ в реализации права преимущественного права на приватизацию нежилых помещений признан правомерным, так как общество не являлось арендатором спорных помещений на момент обращения в уполномоченный орган с заявлением в порядке части 2 статьи 9 Закона № 159-ФЗ (дело А33-9623/2010);

3.4. Договор аренды, на который предприниматель ссылается в обоснование преимущественного права на приватизацию нежилого помещения, не был заключен в установленном порядке до вступления в силу Закона № 159-ФЗ (дело № А74-2104/2010).

4. Объектом договора купли-продажи может быть арендуемое имущество,  соответствующее условиям, установленным  пунктами 3 и 4 статьи 3 Закона № 159-ФЗ, являющееся недвижимой вещью в силу статьи 130 Гражданского кодекса Российской Федерации, в отношении которого должен быть осуществлен государственный кадастровый учет по правилам Федерального закона "О государственном кадастре недвижимости" и права на которое подлежат государственной регистрации в соответствии с Федеральным законом "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним":

4.1. Закон № 159-ФЗ не предусматривает в качестве основания для отказа заявителю в реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества факт отсутствия государственной регистрации права собственности муниципального образования на арендуемое имущество (дело № А33-15158/2010);

4.2. Арендованное обществом помещение является обособленным, находится  на кадастровом учете и зарегистрировано в установленном законом порядке, поэтому в отношении него может быть реализовано преимущественное право на приватизацию (дело А33-5887/2010);

4.3. Часть нежилого помещения, не выделенная в порядке кадастрового учета в самостоятельный объект, на которую право муниципальной собственности не зарегистрировано, не может являться объектом реализации преимущественного права на ее выкуп (дело № А33-13014/2010);

4.4. Предпринимателям в аренду были переданы части нежилого помещения, которые в совокупности не составляют всю площадь данного помещения, поэтому арендованное имущество не подлежало приватизации в порядке, предусмотренном Законом № 159-ФЗ (дела № А74-2064/2010,  № А74-3320/2010,  № А33-21467/2009, №  А33-21468/2010, № А33-5998/2010);

4.5. Закон № 159-ФЗ не содержит положений, запрещающих субъектам малого или среднего предпринимательства реализовать право на приобретение в отношении нескольких арендуемых ими объектов недвижимого имущества (дело № А33-19759/2009);

4.6. Арендуемое обществом помещение превышает предельный размер площади, в отношении которого может быть реализовано преимущественное право на приватизацию (дело  № А33-11809/2010);

4.7.  Закон № 159-ФЗ не предусматривает возможность приватизации арендуемого недвижимого имущества, представляющего собой единый, неделимый имущественный комплекс, состоящий не только из помещений, но из иных сооружений и конструкций, технические параметры которых не могут быть выражены в квадратных метрах (дело № А33-544/2010).

В качестве причины отмены решений судов первой инстанции по делам  № А33-10162/2010, № А33-13518/2010 и № А74-355/2010 в анализе называется "неполное выяснение судом первой инстанции обстоятельств, имеющих значение для установления препятствий в реализации субъектами малого и среднего предпринимательства  преимущественного права на приватизацию арендуемых помещений".

Ознакомиться с обоснованием  приведенных правовых позиций Третьего арбитражного апелляционного суда можно, прочитав  полный  текст Анализа судебной практики применения положений Федерального закона от 22.07.2008 № 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" при разрешении публично-правовых споров о признании недействительными актов, незаконными решений, действий (бездействия) государственных и муниципальных органов, должностных лиц, размещенный на официальном сайте суда.