Судебному спору вокруг строительства нового жилого комплекса "Зеленый городок" в микрорайоне "Северный" пошел уже четвертый месяц. Компания "Покровка Сити" требует признать недействительными договоры субаренды земельных участков, на которых застройщиком - ООО "УСК "Новый Город" ведется строительство жилого комплекса. Рассмотрение дела арбитражным судом неоднократно откладывалось, как ни странно по причинам, зависящим от истца, в последний раз и вовсе заявившего о невозможности участия в процессе в связи с зубной болью у его представителя.  Вопрос о том, какой интерес в этом процессе у ООО "Покровка Сити" - тема небезынтересная, но все же далеко не главная: к началу судебного спора в долевое строительство уже вступило около 300 дольщиков (и, вероятно, продолжают вступать новые), которых естественно не может не волновать  исход судебного спора и влекомые им последствия.

Итак, детально не вдаваясь в аргументы сторон по существу спора и не пытаясь предсказать исход дела, несколько подробнее остановимся на вероятных последствиях удовлетворения иска: излишне рассуждать об отрицательном для истца решении суда, поскольку в этом случае все благополучно останется на своих местах.

Для начала следует ответить на вопрос: что дает обладание правом субаренды земельным участком, на котором ведется строительство? Собственно, право называться застройщиком и осуществлять строительство.

Согласно Федеральному закону "О долевом участии в строительстве" застройщиком может быть "юридическое лицо независимо от его организационно-правовой формы, имеющее в собственности или на праве аренды, на праве субаренды земельный участок и привлекающее денежные средства участников долевого строительства в соответствии с настоящим Федеральным законом для строительства (создания) на этом земельном участке многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости, за исключением объектов производственного назначения, на основании полученного разрешения на строительство". Данная норма уже наводит на мысль о том, что утратив перечисленные права на застраиваемый земельный участок, застройщик  не может осуществлять свои функции, потому как утратил статус "застройщика".

Но есть ли в законодательстве однозначный ответ, что ожидает дольщиков, заключивших договоры с таким застройщиком? До недавнего времени законодательство подобные ситуации практически не регламентировало, несмотря на то, что они были достаточно распространены, и доставляли, естественно, немалые трудности всем участникам "проблемного" строительства: пока прежний застройщик разбирался с новым владельцем земельного участка перспективные новостройки нередко плавно переходили в категорию долгостроя, а дольщики - в разряд обманутых.

Наконец, в середине прошлого года вступили в силу изменения в Градостроительный кодекс РФ, призванные разрубить "гордиев узел" проблемы недостроя: главным последствием утраты застройщиком одного из необходимых прав на земельный участок под строящимся объектом недвижимости становится прекращение  у него действия разрешения на строительство (часть 21.1. статьи 51 Градостроительного кодекса РФ).  Данная норма содержит всего один случай, непосредственно относящийся к утрате прав на земельные участки, возникающих на основании договоров - пункт 3 части 21.1. статьи 51 Градостроительного кодекса РФ, согласно которому действие разрешения на строительство прекращается в случае "расторжения договора аренды и иных договоров, на основании которых у граждан и юридических лиц возникли права на земельные участки". Градостроительный кодекс не относит к числу оснований прекращения действия разрешения на строительство признание таких договоров недействительными, тем самым оставляя такие ситуации за бортом "спасительной" определенности. В этом случае не может быть применено основание, установленное пунктом 1 части 21.1. все той же 51 статьи Градостроительного кодекса  о прекращении действия разрешения на строительство в случае принудительного прекращения у застройщика права собственности и иных прав на  земельный участок уже хотя бы потому, что на основании недействительной сделки, которая "... не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения", права на земельный участок у застройщика в принципе возникнуть не могут (пункт 1 статьи 167 Гражданского кодекса РФ). Соответственно, нечему и прекращаться. При этом признание недействительной сделки, на основании которой застройщик приобрел права на земельный участок, не означает автоматической недействительности выданного разрешения на строительство как административного акта. С другой стороны, оснований для сохранения разрешения на строительство у застройщика, лишившегося прав на земельный участок, не имеется: одним из необходимых условий правомерной выдачи разрешения на строительство является подтверждение наличия у застройщика прав на земельный участок, на котором предполагается вести строительство (пункт 1 части 7 статьи 51 Градостроительного кодекса РФ). К тому же наличие действующего разрешения на строительство у застройщика, лишившегося прав на земельный участок, может  нарушать права законного владельца такого участка, который в этом случае не лишен оспорить действительность такого разрешения в суде в соответствии со статьей 13 Гражданского кодекса РФ.

Дальнейшая реализация небезызвестного принципа единства судьбы земли и недвижимости в российском законодательстве, предполагающего если не исключение, то минимизацию случаев обладания землей и расположенного на ней объекта недвижимости разными лицами, привела к появлению в статье 51 Градостроительного кодекса РФ части 21.5,  устанавливающей, что "... лицо, которое приобрело права на земельный участок, вправе осуществлять строительство, реконструкцию объекта капитального строительства на таком земельном участке в соответствии с разрешением на строительство, выданным прежнему правообладателю земельного участка". Но, именно "вправе", а не обязано. Видимо, с точки зрения законодателя, это вполне логично: ведь у обладателя прав на участок просто может не быть не то чтобы желания, но даже ресурсов для продолжения строительства. Итак, чья земля - того не только разрешение на строительство, но и воля. При таком раскладе, указанная норма мало чем может помочь дольщикам застройщика, столкнувшегося с утратой прав на застраиваемый земельный участок, и защищает их интересы далеко не в первую очередь.

Тем не менее, не исключено, что застройщик при утрате необходимого для строительства права на земельный участок попытается приобрести его вновь. В случае успешного решения этой задачи ситуация может стабилизироваться и благополучно завершиться окончанием строительства тем, кто его начал. Скорее всего, добропорядочный застройщик, дорожа своей репутацией, даже при самом неблагоприятном раскладе событий приложит максимум усилий к поиску возможностей для продолжения строительства и исполнения своих обязательств перед  доверившимися ему участниками долевого строительства. И названная - первая из них.

Отсюда становится понятен и вероятный интерес истца - ООО "Покровка Сити" в "деле "Зеленого городка", вряд ли сводимый исключительно к созданию шума вокруг собственного имени: в случае удовлетворения иска и приобретения права на земельные участки, используемые для строительства "Зеленого городка", последнее может уступить права на участки застройщику - ООО "УСК "Новый Город", естественно, не безвозмездно. К слову, такова же может быть и цена отказа истца от заявленного иска. В случае же заявления ООО "Покровка Сити" требований о причинении убытков напрямую к ООО "Стройсервис-Инвест", находящемуся в процессе банкротства и, видимо, не пожелавшему исполнить свои обязательства по предварительному договору  перед истцом, возможность получения упущенной выгоды становится весьма призрачной.

А что же  дольщики? Есть ли у них хоть какой-то действенный инструмент защиты своих интересов кроме как полагаться на порядочность и ресурсы застройщика или претендующего на его статус обладателя прав на земельный участок? К сожалению, по сложившейся печальной традиции законодатель снова не урегулировал ситуацию до ее логического конца: ни Закон "О  долевом участии в строительстве", ни Градостроительный кодекс не содержат положений четко и недвусмысленно определяющих права и обязанности дольщиков в случае утраты застройщиком прав на земельный участок, на котором ведется строительство. Поэтому их путь в свои квартиры вновь может оказаться долгим и тернистым. Пока же остается надеяться, что ситуация со строительством нового жилого комплекса разрешится благоприятно, и число пострадавших от участия в долевом строительстве не увеличится.

Мария Петрова

http://krasn.pravo.runews/urgent/view/32446/